美国楼市陷“供需僵局”! 现房销量降至13年来最低点

智通财经APP获悉，美国10月现房销量降至逾13年来的最低水平，主要因抵押贷款利率升至20年来的最高水平，加之房屋短缺令买家们纷纷撤离市场，同时那些在新冠疫情开始前锁定低抵押贷款利率的卖家一直不愿出售房产。全美地产经纪商协会(National Association of Realtors,NAR)周二公布的报告还显示，上月美国房价中值创下10月份单月新高，除非11月和12月房屋销量出现剧烈反弹，否则今年的美国现房销量将创下1992年以来的最差表现。

“房价高企，抵押贷款利率高企，加上数百万房主因锁定极低的利率而不愿卖房，他们宁愿耗时间等待至抵押利率下降，进而刺激更大规模的潜在购房群体。这些因素结合在一起，冻结了美国房地产市场。”来自Navy Federal Credit Union的分析师Robert Frick表示。

NAR统计数据显示，上个月，经季节性因素调整后的美国现房销量环比下降4.1%，经季节调整后的销量约379万套，为2010年8月以来的最低水平。在2010年，由于美国政府对购房者的税收抵免到期，现房销量开始迅速下滑。

房屋转售在合同结束时纳入计算，因此10月房屋销量可能反映了前两个月签订的合同，当时受欢迎的30年期固定利率抵押贷款的平均利率跃升至2000年底以来的水平。分析师们此前曾预计，房屋销量将下滑至390万套。美国东北部、西部和人口稠密的南部的销量迅速下降。在房价最便宜的中西部地区，房屋销量基本上没有变化。

数据显示，在美国房屋销售中占很大比例的转售房屋销量10月份同比降幅则达到14.6%。抵押贷款融资机构房地美(Freddie Mac)的数据显示，30年期固定抵押贷款利率在9月最后一周平均为7.31%，10月底达到7.79%的峰值，为2000年11月以来的最高水平。

尽管在本月数据显示劳动力市场降温和通胀消退后，该利率有所回落，但上周的平均利率仍高达7.44%。

美联储最新公布的会议纪要显示：“一些与会者注意到，住房领域的购买活动在最近几个月已经趋于平缓，这可能反映了抵押贷款利率从已经升高的水平进一步上升带来的影响。”

美联储积极收紧货币政策，楼市可谓首当其冲，住宅类投资规模连续九个季度萎缩，知道第三季才出现小幅反弹，因房屋建筑商试图利用住房短缺的机遇实现创收。

供应紧张+需求低迷

在过去的一年里，高利率抑制了美国房地产市场的供给和需求，从而冻结了市场扩张步伐。由于借贷成本上升，许多潜在买家被挤出了市场。与此同时，现有房主不愿出售房产，因为有融资需求的那些房主们希望保住多年前为买房融资时的超低利率。这使得房屋价格在需求下滑的情况下依然居高不下。

上个月美国房地产市场上有115万套二手房，较上年同期下降5.7%。大多数房主的抵押贷款利率低于5%，这使得许多人不愿出售房屋。在新冠疫情之前，平均有近200万套房屋待售。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，房地产经纪人将与他们在美国国会的代表讨论政府对长期居住房屋的房主的税收激励措施，以鼓励他们将房屋投放市场。

Yun还指出，即使30年期抵押贷款利率随10年期美国国债收益率继续下滑，在现房供应量严重不足的情况下，购房者可负担性仍将是一个挑战。此外，二手房数量的缺乏刺激了潜在购房群体对新房的需求。

长期的抵押贷款利率往往会跟随无风险收益率基准——10年期美国国债收益率，因此当个人或机构投资者看到或预期基准利率上升时，以及预期利率将长时间维持在历史高位时，他们采取的行动往往会推高基准收益率，进而抵押贷款利率随之升温。

按照10月份的销售速度，目前的成屋库存需要3.6个月才能售罄，高于一年前的3.3个月，一般来说四到七个月的供应量被视为供需之间的健康平衡数量。此外，价格在10万至25万美元之间的房屋面临严重短缺。

尽管建筑商的新住房项目破土动工，但这些房屋的销量受到了借贷成本上升的限制。

由于供应仍然紧张，在一些地区，多次报价是常态，使房价保持同比上涨趋势。数据显示美国现房销售价格中值较上年同期上涨3.4%，至391,800美元，为10月份的最高水平。上个月售出的房屋中约有28%高于挂牌价。

10月份，房产在市场上停留的时间通常为23天，高于一年前的21天。10月份售出的房屋中，66%的房屋在市场上销售流通时间不到一个月。

与一年前一样，首次购房数量占房屋销量的28%。这一比例远低于经济学家和房地产经纪人所说的40%，即强劲的房地产市场所需要的比例。

全现金类型的房屋销量占整体交易量的29%，而一年前这一比例为26%。包括止赎权在内的廉价销量仅占整体交易量的2%，与去年基本持平。

“短期内销售情况大幅改善的可能性仍然非常低，”俄亥俄州哥伦布市Nationwide的分析师Daniel Vielhaber表示。“展望2024年上半年，由于抵押贷款利率预计将保持在高位，供应承诺仍将是一个重大障碍。”