中原按揭王美凤：美息见顶 料明年新造按息回落至低于4%

智通财经APP获悉，美联储宣布最后一次的议息会议结果，维持联邦基金利率介于5.25%至5.5%，符合市场预期，是连续三次会议按兵不动。中原按揭董事总经理王美凤指出，美国通胀率正在逐步回落，美国亦预期无需进一步加推紧缩政策，遂维持利率不变。相信美国这次加息周期的息率已见顶，加息行动结束，息率将会进入一个横行时期，美国已表明未来应开始讨论放宽货币政策，并预期明年减息可达0.75%，且料美国息率将于明年第2季至第3季开始掉头回落。

港息方面，具指标性的汇丰银行宣布维持最优惠利率(P)于5.875%不变，料其他银行将陆续跟随，市场新造按息维持主要为4.125%水平。王美凤指出，尽管美国明年有机会掉头减息，香港最优惠利率P仍较大机会先横行一段时间，未必可即时跟随美息掉头回落。

首先，因这次加息周期香港最优惠利率P累计加幅仅0.875%，对比美息加幅达5.25%，港P加息幅度少于美息达4.375%，当美国减息，以港P现时水平未必有即时跟随下调需要。其次，现时港元拆息仍高于按息，基本上加息压力尚未解除，故未有跟随美息回落的条件。

当明年美息回落港元拆息料亦可下跌，而未来何时减P亦取决于港元拆息回落幅度，相信需待拆息跌回至低于按息水平，银行才有机会因应资金成本及业务取态考虑减P又或下调楼按息率。

王美凤表示，过去两年，加息因素持续影响楼市，香港楼价累积下跌约2成，明年按息虽然未必可即时同步跟随美息下降，但市场已逐步适应息率正常化，由过往超低息水平迈向正常化息率，现时已处加息期之顶，但市场按息4.125%与30年平均按息约4.19%水平相似，明显低于过往加息见顶时期的息率。

市场已预期具周期性的息率未来将向下而非向上，而拆息回落亦可改善银行借贷成本及企业借贷支出，明年息率将向下的预期下，息率对香港楼市将由利淡转为利好因素，有助整体楼市气氛改善。王美凤预期，明年2024年内香港新造按息有机会回落至4%以下水平。

王美凤续指，在此次加息周期，市场以H按息为主流计，香港楼按息率由2022年约1.5%逐步上升至现为4.125%为主，加幅累达2.625%，加幅分别来自最优惠利率P之加幅共0.875%；拆息HIBOR升幅共1%，升至按息触及以P按息计的封顶息率。银行先后上调新造按息累计达0.75%。

以现时市场新造按息主流低至H加1.3%、封顶息率P减1.75%(P为5.875%)/P减2% (P为6.125%)计，1个月拆息需降至低于2.825%，市场按息才可跌穿封顶息率，由于拆息在一段时间仍会维持于4%多至5%附近水平，故此未来首阶段需待最优惠利率P下跌又或银行下调新造楼按息率，市场按息才会掉头回落。