中金：多方面条件可能都支持美国住房市场周期继续向上运行

智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，美国住宅市场自2008年以后长期建设不足，已经令供需关系趋于紧张。2020年疫情以来，伴随美国房价较快上涨与经济预期出现变化，住房建设的节奏有所加快，已经正式步入补库周期。如果说过去一年多的利率预期波动与劳动力市场紧张可能令产能的释放尚存在一些摩擦，那么伴随利率潜在的常态化调整，住房市场供需两端的成本可能都会下降，未来5年维度上补库周期料继续深化。

▍中金主要观点如下：

多方面条件可能都支持美国住房市场周期继续向上运行，量增的逻辑相对比较明确。

需求侧，这包括千禧一代(主要是婴儿潮的下一代)步入购房年龄段，以及美国因再工业化进程和远程办公习惯的固化可能分别带动区域间、以及区域内高低成本地区之间的人口重分布，所带来的新增建设需求。供给端，住房保有率与房屋空置率均运行到历史较低位置，与房龄的加速老化(约半数房屋已超过40年房龄)，也可能催生更多建设需求。

此外，住房按揭存量、居民杠杆率、开发商杠杆率在2010年以来都得到了较为充分的下行，尤其是开发商的资产负债表处在蓄势待发的状态(统计3家龙头企业2023财年末的净负债率约等于5%)。

总体上，在2022-2023完成一个中继以后，2024开始美国住房市场的活动水平将继续提升，或将支撑美国金融周期继续向上运行。

预计2024-2025的供需释放可能是一个渐进的过程。

短期的一个掣肘是目前住房的可负担性处在80年代以来几乎最低的位置(受房价和利率快速上升的双重影响)，可负担性的变化构成判断市场供需释放的一个抓手。基准情形下，如若美国经济2024经历浅度衰退，且货币政策开启常态化进程，则利率下行可起到对可负担性的较快调节，帮助供需释放(尤其是二手房)，但节奏未必太快的原因，是房价很可能存在韧性，因此一定的观望情绪还可能伴随降息的逐步推进而持续存在。

另一种情形则可能是实际的降息节奏和幅度不及市场预期，那么在供需关系继续偏紧的状态下，可负担性的调节就可能需要依靠实际收入的上涨来实现，市场成交量修复的节奏或更慢一些。但不论如何，总的原则是伴随货币政策常态化调整的深入，各方面的摩擦成本会愈发明显的下降，以利供需两方的潜力释放更为充分。

到具体指标上，看到目前在建、待售库存与新订单水平仍偏高，短期内行业库存可能有向合理水平回归的需要，开工或在未来某个时点暂缓但保持韧性，竣工的增长可能是更为确定的趋势。此外，住宅投资可能摆脱(占GDP比例)短期下行趋势，逐步提升对经济产出的贡献。

风险

美国降息进度不及预期;房价出现超预期波动。