华创证券：11月头部房企销售、投资缩量 短期聚焦城中村改造

智通财经APP获悉，华创证券发布研究报告称，2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。

重点关注相对确定性机会：1)城中村改造;2)部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国(03900)、越秀地产(00123)、招商蛇口(001979.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、天地源(600665.SH)、中新集团(601512.SH)等。

华创证券观点如下：

11月头部房企销售面积和销售金额普降，同比分别下降30%、19%。

1)11月16家头部房企销售面积1259万方，同比下降30%，降幅较上月缩小3pcts;销售金额2261亿元，同比下降19%。11月整体成交延续低温态势，销售面积和金额继续处于历史低位。房地产市场供需错配问题仍然突出，成交规模仍在低位。

2)从销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-12%、-51%;销售金额增速来看，二者分别为-6%、-46%，国央企销售情况仍显著好于非国央企。

3)10月底以来，北京、广州相继发布公告执行公积金贷款认房不认贷，11月昆明全面取消商品房限购限售，厦门全市解除限购，二线及以下城市需求端政策应出尽出，基本已实质宽松，但市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或者因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是旧的地产发展模式终结，行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。

头部房企投资策略趋同，保持聚焦高能级城市。

1)11月16家头部房企拿地金额264亿元，环比下降70%，同比上升7%。2)11月头部房企拿地平均溢价率约6.2%，一二线城市占比77%，房企投资普遍聚焦高能级城市核心地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3)从投资金额来看，保利拿地最为积极，拿地金额98亿元，当月投资强度31%;中海本月拿地金额55亿元，以40.14亿元的价格拿下北京市丰台区地段。4)16家头部房企拿地楼面价/销售均价81%。

行业融资修复发力，国央企仍为发债主力。

本月全行业信用债发行规模316亿元，同比上涨6%，头部房企发行信用债106.4亿元。1)国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如中海11月平均票面利率仅为3.02%。2)2023年大部分房企年内已无偿债压力，16家头部房企中仅有四家房企年内还需还款。

深圳国资委表示帮助万科共同应对风险;融创中国境外债重组生效。

1)万科A：深圳市国资委表示在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险;针对大股东深圳地铁约100亿的合作或收购项目，双方正在积极协商。2)融创中国：公司宣布境外债重组各项条件已获满足，重组生效日期为2023年11月20日。3)招商蛇口：前三季度归母净利润38亿元，同比增长27.5%;第三季度归母净利润16亿元，同比增长51%。4)华润置地：拟将沈阳铁西万象汇作为商业类REITs发行;华夏华润商业REIT已正式获得证监会准予注册的批复，底层资产青岛万象城2023年上半年营业收入同比增长10.9%至3.31亿元，出租率超过98%。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。