1月房企销售业绩TOP200出炉！17家销售金额超百亿

本文选自“亿翰智库”微信公众号，作者亿翰君，原标题《重磅 | 2018年1月中国典型房企销售业绩TOP200》。

一、开门红!

热度不减，门槛值继续提升

2018年伊始，房企销售热度不减，首月实现开门红。各梯队的门槛值也再次提升，规模之争仍是2018年的主旋律。其中，TOP10业绩门槛值达到150亿元，同比大幅增长超58%;TOP20的业绩门槛值达到87.4亿，同比增长71%;TOP50的门槛值增幅27%。

图：2017年1月及2018年1月门槛值增幅

二、乱战!

单月销售过百就能进前二十

2018年1月，房企销售业绩排名极具看点，仅从销售金额来看，就有17家房企销售金额超百亿。其中不乏2017年销售排在20名之后的企业，典型房企如金茂和中梁，2018年1月分别实现166.5亿元和115亿元的销售金额，分别实现同比846%、194%的大幅增长。

首月开门红固然重要，但企业业绩的持续性更重要，2018年房企全年销售金额仍值得期待。

表：典型房企1月销售金额

三、再接再厉!

房企依然坚定看好2018年楼市

1、2017年涨幅超过30%的企业开始不对外公布目标，更愿意低调卖房

2017年房企业绩飘红，前三甲房企纷纷突破5000亿大关，大多数房企也顺利完成2017年目标。

经历过2017年的增长过后，涨幅在30%以上的多家房企未对外公布目标，一是出于企业稳定发展的需要，避免目标设定与业绩情况差值较大，进而影响资本估值的大幅波动;二是行业进入快速整合阶段，冲规模固然重要，但降杠杆等也日趋重要，销售目标并不是衡量企业经营的唯一指标。

虽然没有对外公布目标，但企业内部一定确立了销售目标，2018年，这些企业更愿意低调卖房，低调冲刺业绩!

表：不设销售目标的典型房企

2、大中型房企依旧坚定看好2018年楼市不动摇

进入2018年，调控政策和长效机制在逐渐改变着整个行业。一方面，包括限购、限贷、限售、限价、限商在内的“五限”政策仍在持续;另一方面，房地产长效机制正在加速落地，租购并举、房住不炒等顶层制度逐渐完善。

尽管政策压力仍在，但大中房企仍在坚定看好2018年楼市，加速冲刺规模。

表：典型房企2017年销售金额与2018年销售目标

房企将在2018年面临三大机遇与三大挑战——

四、2018年三大机遇

机遇一：城市分化带来市场机遇

2018年政策总体仍将持续偏紧，但在“因城施策”和“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的差别化调控背景下，全国各能级城市市场持续分化，为房企带来发展机遇。

1.一线城市：调控全面遏制市场供需，房企发展长租公寓迎来“窗口”机遇

2018年，为缓解一线城市的供需矛盾，政策将以“压”为主，继续对需求端和供给端严格控制，以确保长效机制的全面落地。因此，2018年一线城市将延续“价格稳定、交易量低位运行”的态势。

对房企而言，单纯做住宅开发业务的空间和利润均比较有限。从供给端来看，住宅用地供给的克制将为长租公寓的发展提供一个窗口期。试点城市全面加大租赁供地，为房企加快布局长租公寓提供便利。

2.二线城市：放量不放价，“户籍+人才”政策对冲，房企迎来市场机遇

2017年，二线城市价格涨势已得到遏制。2018年调控思路将从“量价双控”转为“放量不放价”。

目前已有10个城市目前出现政策松动迹象，通过户籍新规和人才政策对冲“限购”政策。2018年或有更多城市跟进，调控政策定向松动。政策的放松主要源于地方政府财政和经营承压。尽管政策并未全面放开，但也为房企的投资和销售打开更大的市场空间。

表：典型城市出台政策对冲限购详情

3.三四线城市：仍将以去库存为主，市场红利仍在，房企迎来营销窗口期

住建部已明确表示，2018年库存仍较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。同时，2018年棚改目标高达580万套。棚改货币化和去库存继续推进，三四线城市在2018年表现将继续超预期。

对于在三四线城市土地储备丰厚的房企而言，将迎来营销窗口期，业绩会加速释放。

但对于企业经营而言，营销窗口期并不意味着投资的机会期，市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业的组织周转能力不能保证项目在一年内结案的，对三四线投资建议以谨慎态度为主。

机遇二：多元化机遇

1.多元化成为房企必经之路

2017全国房地产市场再创新高，3家企业突破5000亿规模，16家企业超千亿，2018年规模超千亿的企业预计将达到21-24家，规模超500亿的企业预计将达到60家。

房地产企业规模达到一定量级后，多元化成为必经之路。房企纷纷选择布局教育产业、文化产业、体育产业、制造产业等，并借此获得更加可持续的发展动力。

图：大型房企未来画像

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表：典型房企多元化布局

融创：入股行业龙头，创新模式多元化布局

在2016年突破千亿规模后，融创也开始不断完善其多元化布局。1月29日，入股万达，进军商业地产领域，与互联网巨头联手打造线上线下融合的“新消费”。1月16日，入股自如，进军长租公寓领域。与其他房企最大的不同是，融创布局的方式更直接、更快速、更有效——投资行业内领先企业，属于“一步到位”，助力企业版图的迅速扩大，而非从零开始孵化。

图：融创的多元化战略

佳兆业：多元化产业布局，有益补充地产业务

目前佳兆业多元业务涵盖城市更新、文化体育、商业运营、旅游产业、酒店运营、高端餐饮、物业管理、航海运输、科技产业、健康医疗、长租公寓与联合办公等近二十个产业市场及细分领域。随着佳兆业逐渐加深对涉足行业的布局，未来将对主营地产业务形成有力补充，增加项目开发运营的核心竞争力，帮助佳兆业实现千亿乃至更大的目标。

融侨：多元产业链，创造新的利润增长点

2018年初，融侨发布了“城市美好生活综合服务商”定位，并首次公开2020年千亿业绩目标。除了围绕地产强化城市深耕外，融侨也开启多元化布局，引入国际先进教育和医疗资源，打造商务生态链、全龄教育链、大健康医疗产业链三大复合生态链，未来或将成为集团新的利润增长点。

2.多元化政策东风频吹

房地产企业的多元化经营，不仅布局教育产业、文化产业、体育产业、制造产业等，而且响应政府脱虚入实的号召，在B2G方向从事的多元化主要包括长租公寓、产业地产等等，2018年这些方向将持续受到政府的广泛支持。

以长租公寓为例，未来土地供给将大幅增加。根据政府规划，十三五期间一二线试点城市租赁用地供给将达到土地总供给的20%-30%的规模水平。

在不远的未来，将会出现一批新的多元化、超大规模产业集团，多数会脱胎于当前的房地产企业，在产业园区领域做到第一的可能是房地产企业，在教育医疗领域做到第一的可能也是房地产企业，房企的使命远不止于房地产。

机遇三：投资机遇

2017年末，很多城市出现明显的拿地机会，政府供地明显增加。预计2018年仍会出现较好的拿地机会。

1.土地供给增加，房企需把握土地供给节奏

2017年4月，住建部、国土部联合施策加强近期住房及用地供应差别化调控，北京等多个核心城市在历年的土地供应计划中住宅用地指标逐渐增加，不断加大供地力度。以北京为例， 2017年全市商品住宅用地供应量达到721公顷，供应计划完成率111%，预计至2021年北京将累计新增6000公顷住宅用地，年均将达到1200公顷。

土地竞拍的门槛提高，对于部分企业而言竞争压力有所缓冲。为了平抑地价，土地受让要求愈加严苛，包括限定商品住房销售价格、限定土地合理上限价格，以及竞报自持商品房面积比例等多种方式。各别地块对房企能力有一定的要求：通过对房企的竞拍资格设定，剔除部分参与土拍房企，缓冲竞拍压力。对于实力较强的大房企而言，无论是拿地的难度还是溢价率都会有所降低。

2.2018年可能出现资产包或项目参股机会

在2018年市场压力下，部分项目销售压力增加，可能会引入合作者。同时，目前收并购难有净地，项目变现周期长，也会引入合作者。部分企业降杠杆降负债，也会带来一波机会。

五、2018年三大挑战

挑战一：规模挑战

1.龙头房企的万亿之争

政策调控下，企业在春节前积极加大推盘量，榜首之争在1月份已打响。

三个5000亿级别的房企碧桂园、万科、恒大依旧保持良好的张力，1月份已开启榜首之争，三家房企单月业绩均超过600亿。相比其他企业，房企业绩表现的更为稳定，抵御市场风险能力更强。

图：龙头房企2018年1月销售业绩及同比

碧桂园：2018年1月碧桂园销售金额653.6亿元，同比增加40%，实现开门红。2018年，预计碧桂园将向五六线城市下沉，不仅是三四线城市，乡镇、县城都将会有碧桂园的五星级的家。

恒大：位列第二位的恒大，单月销售金额652.3亿元，同比增长42%。2018年恒大提出销售目标5500亿元，与往年目标增速相比，这一目标相对保守，但集中体现了集团“规模型”向“规模+效益型”转型的决心。

万科：万科1月销售金额605亿元，同比增长51%。2018年1月，万科旗下印力宣布其联合万科和Triwater收购凯德集团旗下分布在全国19个城市的20家购物中心100%的股权，总交易对价83.65亿元。无论是2017年收购普洛斯、广信资产包还是2018年收购凯德20家商场，都为其实现“万亿大万科”的目标又近了一步。

2018年开始，碧万恒龙头之争已经拉开序幕，四家行业巨头各具优势，行业风云变幻，谁将争得榜首?

2.千亿房企生存线之争

就在刚刚过去的2017年，千亿房企数量已经扩容到16家。1000亿已经变成房企不被淘汰的“起步价”。“冲千亿俱乐部”的中小房企这几年，追赶速度越来越快，房地产行业已经形成共识：千亿是未来房企的生存线。

预计2018年，千亿房企数量将达到21-24家，预计金茂、中南、正荣、中梁、祥生等企业将跻身千亿。预计到2020年，千亿房企数量将超过35家。

图：房企千亿阵营扩充时间表

中梁：2018年1月销售金额115.0亿元，同比增幅高达194%。在2018年三四线持续去库存的背景下，定位三四线城市的中梁业绩仍在爆发，公司通过引入“阿米巴”模式，企业经营活力和效率得到明显提升。

祥生：2018年1月销售金额57亿元，同比增幅高达367%。从浙江开始到布局全国，再到房企TOP50，都离不开在适当时间的正确战略指引。祥生地产拿地快准稳，开发周期短，目前已建立完善的运营、人才、产品、服务标准体系，且资金实力雄厚，为祥生地产的快速发展奠定基础，全力冲刺2018年1200亿销售目标。

挑战二：融资挑战——2018年资金面仍将持续趋紧

2018年房地产开发资金持续偏紧，房企融资压力仍较大。一方面，限购、限售、限价等政策的影响，核心一二线城市商品住宅成交遭腰斩，众企业销售受影响;另一方面，无论是第五次金融会议还是十九大等都在强调经济的脱虚入实，资金入市受到严格控制，在地方政府以及中央银行的同步配合之下，公司债发行几乎处于停滞状态，部分银行也停止贷款，资金被严格限制在房地产市场之外。

在国内资金多方收紧的大环境之下，房企将更多的目光转向海外市场，通过发行海外债的方式囤积大量资金，其中，12月，绿城中国、华夏幸福、世茂房地产等房企均发行海外债，2018年1月上旬更有金科集团、时代地产、碧桂园、龙湖地产等齐齐推进此项融资措施。

图：2018年典型房企海外债列表

除此之外，登陆资本市场也能打开融资渠道，2017年12月和2018年1月，福晟和正荣相继在香港上市，融资渠道明显拓宽，助力企业未来快速发展。

福晟：2015年通过借壳佑威国际，达成反向收购正式开启上市之路;2017年12月1日所有交易事项已完成，标志着福晟正式登陆香港资本市场。融资渠道的打开，再配上福晟“飞虎队”的高效拿地，2018年业绩翻番，实现800亿目标不是梦。

正荣：2017年以来，港股和A股房地产板块估值修复。所谓“来得早不如来得巧”，正荣正好赶上房企上市机遇期， 于2018年1月16日实现联交所上市。上市后公司融资渠道将进一步拓宽，充足的营运资金将支持业务进一步扩充。

挑战三：规则挑战——末位淘汰变门槛淘汰

从前，房地产行业的淘汰机制是“末位淘汰”，除非企业经营不善、现金流紧张，一般不会退出行业。而现在，随着土地招拍挂等条件的变化，企业入场门槛已经大大提高。如北京、广州、杭州等城市推出“竞自持”，上海在招拍挂中引入评分机制，都要求企业具有相当的综合实力和运营经验。土地出让条件越来越定向化，对企业规模、资质、招商运营能力等诸多方面提出了近乎苛刻的要求。面对这些限制，大多数房企难以达到要求，能够拿到土地的企业，要么是综合实力雄厚的规模房企，要么是在细分领域具有丰富经验的特色房企。招拍挂逐渐成为小众市场，专业化运营能力成拿地关键。

在存量时代的大背景下，政府更倾向选择对城市熟悉、城市贡献突出、社会关系良好、产品实力过硬的品牌房企。因此，淘汰机制已经变为门槛淘汰，政府选择企业不再单单以规模为导向，而是更看重企业的资源或者在某一方面的专业能力。

- 2018年1月中国典型房企销售金额TOP200 -

备注：

1、时间：为2018年度，数据统计截止至1月31日;

2、企业：为主营业务在中国大陆的房地产开发企业;

3、物业属性：以企业可售型物业为主;

4、数据来源：亿翰智库、各企业公报、各城市交易网站等;

5、本榜单为亿翰智库根据各方公开数据专业估算所得。

- 2018年1月中国典型房企销售面积TOP200 -

（编辑：姜禹）