华泰证券：中央支持和地方落实正逐步共振 预计城中村改造进程有望提速

智通财经APP获悉，华泰证券发布研究报告称，1月4日，深圳市规自局和住建局联合发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)，此外，12月以来央行重启PSL投放，广州通过《广州市城中村改造条例》并启动房票安置试点，中央支持和地方落实正在逐步共振。该行预计城中村改造进程有望提速，看好核心城市旧改经验和资源丰富的国企以及具备改善性产品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。

华泰证券观点如下：

中央支持和地方落实逐步共振，城中村改造进程有望提速

1月4日，深圳市规自局和住建局联合发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》(征求意见稿)，明确深圳城中村改造需遵循的基本原则、改造范围和工作流程，并且提出政策衔接规则。该行总结了《实施意见》的五大关键点。12月以来央行重启PSL投放，广州通过《广州市城中村改造条例》并启动房票安置试点，中央支持和地方落实正在逐步共振。该行预计城中村改造进程有望提速，看好核心城市旧改经验和资源丰富的国企以及具备改善性产品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。

关键点一：强调政府主体责任，有助打通“堵点”

与深圳此前“政府统筹、市场运作”的城中村改造模式不同，本轮改造更加强调政府的主体责任，明确政府定政策、划范围、分类别、编规划、做标准、抓统筹、强监管的职责，或将意味着本轮改造在规划编制审批、拆迁补偿安置等容易产生“堵点”的领域，推进效率有望显著提升。

关键点二：四类项目优先纳入拆除新建范围

《实施意见》将四类城中村用地优先纳入拆除新建范围：1、位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的;2、位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的;3、位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的;4、存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟需实施改造的。

关键点三：降低意愿征集门槛，提升改造效率

《实施意见》明确，深圳拆除新建类城中村改造需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。相较此前“单一地块需经专有部分面积占比75%以上的物业权利人且占总人数75%以上的物业权利人同意(旧住宅区地块更是要求双95%)，多个地块还需物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的80%”，本次取消面积要求、降低比例要求，项目推进的门槛显著降低，改造效率有望提升。

关键点四：拆整结合类拆除比例不超过30%，拆除新建类可能更高

《实施意见》提出，整治提升(含拆整结合)类项目，“局部拆建应以栋为基本单位，涉及的拆除用地面积之和(含零星纳入的空地)原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%”。这可能意味着拆除新建类项目拆除用地面积之和(含零星纳入的空地)可以超过30%。

关键点五：整治提升项目强调“建管一体长效治理”，有望加速“物业进村”

《实施意见》提出，“区政府引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，采用菜单式物业管理、村股份公司兜底等多种方式推进物业进村全覆盖。结合‘物业城市’改革，探索由实施城中村整治提升的企业承接日常物业管理，统筹运营和管理，加强整治提升成果后续管理运营及维护更新”。根据克而瑞的数据，深圳市于19年末启动“物业城市”试点，截至23年5月已有37个街道进行物业城市项目招标，覆盖率达到50%，多家头部物管公司皆有参与。本轮城中村改造有望为自身具备城市服务经验、同时关联房企具有城市更新能力的物管公司，创造提升管理面积和密度、探索新业务的机会。

风险提示：行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。