一月已完成去年24%销售额，中国金茂（00817）离千亿目标有多远？

克而瑞日前发布了2018年1月中国房企销售金额排行榜。这份榜单中，中国金茂（00817，下简称金茂）以黑马之姿分别挺入流量金额及权益金额前十。

一月份，金茂以166.5亿元的流量金额排全国房企第八名；以125.2亿元的权益金额排全国房企第九名，是全国合约销售同比增长最快的房企。2018年1月，金茂的销售金额同比增长843％，相当于2017全年销售金额的24%。

数据来源：克而瑞

同时，良好业绩也反映到金茂的股价上。截至2月2日，金茂今年以来的股价涨幅已达51.45%，报5.21港元。

行情来源：富途证券

一月销售排行榜上的这匹黑马，究竟如何养成？

5年2000亿的雄心

智通财经app了解到，金茂是世界五百强企业之一中国中化集团公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，于2007年8月17日在港交所上市。其业务范围涉足城市开发、物业开发、酒店经营、商务租赁、零售商业运营、金融服务等。核心业务为城市与物业开发，商务租赁与零售商业运营和酒店经营，其中城市与物业开发占所有业务收入比重约为94%。

自从2015年转型“城市运营商”，金茂开始不断加大在住宅之外的产业，开启集住宅、商业、写字楼、酒店及产业等多种业态的产业新城模式。长沙梅溪湖国际新城、重庆金茂国际生态城正是其“城市新城”系列中的代表。

2017年，金茂销售额达693万，同比增长85%，在克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜排第29位。回顾过去12个月以来的销售情况，金茂呈现出在期末冲刺的倾向，12月出现年内最高单月销售额152亿，全年销售达693亿元，同比增长42.89%。

上市十周年之际，金茂宣布了2019年进军千亿、2022年销售达到2000亿的目标，布局城市则从23个扩张至40个，表明了企业期望进入行业第一梯队的雄心。而根据界面报道，金茂已在内部提出将2018年的内部销售目标定为千亿，这意味着金茂已经将千亿目标提前，它今年的扩张步伐要进一步加速。

据研究机构预测，2018年金茂可供销售资源为1600亿元，2018年销售金额将达900亿元，去化率为56%。

为了尽早达到千亿目标，金茂在土地市场和证券市场都持续发力。

轻重并举，高净利率要求

据公司财报计算，2017年金茂在全国拿地数量为30块，合计拿下1000亿左右土地款的土地，其中金茂对应的权益在50%左右，远超年初计划的200亿元。

城市布局方面，金茂的拿地身影更多是出现在宁波、南昌、青岛这样的二线城市。而在一线城市，金茂去年其仅在上海获得1宗土地，在北京多是以联合拿地的方式取得。

金茂证券代表李丹青曾在一次交流会中透露，金茂内部投资有严格标准，内部收益率要达到12%以上，净利率也要达到12%以上。

从2017年开始，金茂对当年所有投资的项目都实行了全面跟投，公司的高管和项目层面的高管都是严格强制跟投，跟投比例不超过项目总投入的5%，然后根据薪资标准框定一个范围，投资的项目不能选择，全部都要均分到当年投资的项目上。

李丹青曾介绍，金茂的新城项目涉及片区的整个周期，从毛地开始介入，做整个项目的规划，从生地变成熟地后，土地会挂到二级市场进行招拍挂，拍地所得的土地款由金茂与政府按照一定比例分成。“以2016年平均地价的水平，金茂南京青龙山和长沙梅溪湖项目的毛利率都能到达60%以上，净利率可以到达30~40%。

据了解，在去年，金茂分别与青岛、济南、泉州、温州、武汉、长沙等城市政府及平台公司签署了6个城市运营项目的开发战略合作协议。截至2017年中期，金茂的土地储备共3700万方，其中一级土地及二级开发土地均为约1800万方，对应货值6000亿左右。

而在商业项目方面，金茂也在进行布局。2017年，金茂有两个商业项目开业，其中一个为轻资产输出项目，两者均位于青岛。

其中，青岛金茂湾购物中心是金茂旗下首个社区型商业项目，项目总商业面积9.9万㎡，集中式商业6.1万㎡；青岛奥帆J·LIFE项目则以文旅主题为核心，分为“奥帆J·LIFE”和“情人坝”两大主体部分，“奥帆J·LIFE”建筑面积约3.5万平方米，地上两层，地下一层；“情人坝”建筑面积约0.5万平米。

到了2017年8月，金茂披露下一个五年计划，到2018年实现商业管理面积200万余平米，通过轻资产输出等方式快速扩大业务规模，具备上市条件后择机进军资本市场。

2017年底，金茂总裁助理、金茂商业总经理丁蕤曾强调，在“重轻并举”的战略思路指导下，金茂商业对旗下产品线进行迭代升级，重磅推出了全新的两条产品线：一条是城市级/区域级商业，以“览秀城”为主打品牌，另外一条是精致社区商业，以金茂汇和J·LIFE（金茂时尚生活中心）为主打品牌。

高管增持带来的股价效应

证券市场上，金茂高管也毫不掩饰对公司未来的信心。

1月24日，金茂宣布，出于对公司的信心及对公司股票价值的认可，金茂的执行董事和管理层进行了第三次增持，此次增持280万股，每股平均价格4.85港元。至此，金茂高层已在近期共增持股票7438.8万股，按每股平均价格3.879港元计算，高管们已砸下2.88亿港元（约合人民币2.34亿元）进行增持。

同一日金茂还发布公告称，已于1月17日完成配股，配股数量9.00124亿股，每股价格3.7港元。根据早前公告信息，此次配股数量占配售前总股本的8.43％，占发行后总股本的7.78%。随着发行完成，中国金茂依靠此次配股，在开年便完成33.06亿港元（约合人民币26.85亿元）的融资。

对于此次配股的原因，中国金茂表示是为了进一步扩大股东股权基础，优化资本架构和支持公司健康持续的发展。市场人士则认为，融资有利于降低负债，特别是央企，更不希望在杠杆和负债上体现的较高。

1月24日，金茂宣布，出于对公司的信心及对公司股票价值的认可，金茂的执行董事和管理层进行了第三次增持，此次增持280万股，每股平均价格4.85港元。至此，金茂高层已在近期共增持股票7438.8万股，按每股平均价格3.879港元计算，高管们已砸下2.88亿港元（约合人民币2.34亿元）进行增持。

同一日金茂还发布公告称，已于1月17日完成配股，配股数量9.00124亿股，每股价格3.7港元。根据早前公告信息，此次配股数量占配售前总股本的8.43％，占发行后总股本的7.78%。随着发行完成，中国金茂依靠此次配股，在开年便完成33.06亿港元（约合人民币26.85亿元）的融资。

对于此次配股的原因，中国金茂表示是为了进一步扩大股东股权基础，优化资本架构和支持公司健康持续的发展。市场人士则认为，融资有利于降低负债，特别是央企，更不希望在杠杆和负债上体现得较高。

花旗发表研究报告，相信中国金茂基本因素强劲，将进入收成期，加上估值吸引，重申该股为行业首选，目标价由5.38港元升至7.1港元，评级“买入”。

该行称，金茂2018年1月销售表现强劲(预期为160亿元人民币，同比上升7.4倍)，有机会取得月份新高，以及管理层于增持方面非常进取(以2.89亿元人民币增持7438万股，相当于平均每股约3.87港元)，加上基本因素强劲，2017年核心纯利预计同比上升80%，预测公司估值重估将持续。