中信证券：活化经营性贷款用途 优化房企融资现金流入

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，经营性物业贷新规有望缓解企业2024年的资金流出压力，有利于企业筹资性现金流流入，也有利于改善产业链主体信心。此外，按揭利率下降等需求侧政策该行预计也将有助于托底房地产市场。该行还注意到国资委表示，市值管理将纳入央企负责人考核。房地产头部央企经营性现金流持续正流入，提升分红比例有坚实基础，该行预计优秀央企2023年度现金分红比例将比较往年有所提升。该行看好具备优质资产及运营能力的开发企业和头部资产运营平台。

事件：2024年1月24日，国新办举行贯彻落实中央经济工作会议部署、金融服务实体经济高质量发展新闻发布会。当日晚间，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。

中信证券观点如下：

活化经营性贷款用途，优化企业融资性现金流入。

在国新办新闻发布会上，潘功胜行长表示要“发布经营性物业贷款有关政策，支持优质房企盘活存量资源，扩大资金适用范围，改善流动性状况。”此前，经营性贷款一般要用于满足本项目的建设和运营后续资金需要，但本次新规明确放开使用范围，新规表明至2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。根据Wind，2024年地产债偿债高峰位于3月和4月，分别有1137亿元和1102亿元人民币的境内外待偿规模，两月加总占全年境内外偿债规模的27%。本次经营物业贷款使用用途的扩大，有望增加房地产企业流动资金的补充渠道，优化房企的融资性现金流安排，缓解企业2024年春节后的资金流出压力。

结构性利好具备优质资产和良好运营能力的企业。

通过各公司公告该行统计，当前市值前15大的开发企业，目前报表内投资物业用于抵押的比例为34%，换言之，当前大多数开发企业仍有较多投资物业可用于潜在抵押。按照最新一期可行报表(A股为2023年半年报，港股为2022年年报)，15家大企业中尚未用于抵押资产绝对规模较多的企业等。当然，该政策对企业的积极影响程度，并不只取决于企业投资性房地产占总资产账面价值的比例和经营性物业贷款的已投放规模。开发企业是否充分受惠于该政策，更取决于开发企业经营性不动产的运营情况，优质资产尤其是运营良好的购物中心业态占比和企业提升不动产资产运营的能力。

按揭利率走低有望托底房地产市场。

在国新办新闻发布会上，潘功胜行长表示要“促进综合融资成本稳中有降”，分管货币政策司的宣昌能副行长表示要“落实首套房贷利率政策动态调整机制，配合城市政府因城施策调整房贷利率政策下限，优化房贷、消费贷、经营贷等个人贷款的利率关系，支持房地产市场平稳健康发展。”，表述中重点突出了房贷和其他个人贷款的定价关系。根据央行数据，截至2023年三季度末，我国个人住房贷款平均利率比金融机构人民币贷款加权平均利率仅低12BP，2009-2020年，按揭贷款利率平均较金融机构人民币贷款加权贷款利率低42BP，最低达到91BP。该行预计，按揭利率走低有望进一步托底房地产市场，核心城市房价可能在2024年稳住。

投资策略：

该行认为，经营性物业贷新规有望缓解企业2024年的资金流出压力，有利于企业筹资性现金流流入，也有利于改善产业链主体信心。此外，按揭利率下降等需求侧政策该行预计也将有助于托底房地产市场。此外，该行注意到国资委表示，市值管理将纳入央企负责人考核。房地产头部央企经营性现金流持续正流入，提升分红比例有坚实基础，该行预计优秀央企2023年度现金分红比例将比较往年有所提升。该行看好具备优质资产及运营能力的开发企业和头部资产运营平台。此外，该行认为，边际上新规对于信用亦有明显的提振作用。

风险提示：当前各主要城市房价仍在继续下行，交付、企业信用、地方财政和居民消费等房价下降带来的次生风险尚未完全消除的风险;房地产企业盈利能力明显下降的风险;2024年3月后将迎来部分企业不少主体债务到期的风险。