平安证券：短期保障房有望迎一轮建设小高峰 积极关注政策端变化

智通财经APP获悉，平安证券发布研究报告称，随着2023年“14号文”出台，国内保障房发展步入新阶段，短期保障房有望迎来一轮建设小高峰，为下滑的地产投资提供一定对冲;中期来看，按照“以需定建”的原则，参考厦门保障性商品房经验，建设规模及对商品房市场分流或相对可控，后续需密切关注各地保障房建设规划、资金来源、配套政策细则等。从房地行业来看，短期楼市量价下行仍将持续压制板块估值，积极关注政策端变化。

投资建议：中长期来看，建议逢低关注资产质量优化、历史包袱减轻的房企如保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、华发股份(600325.SH)、越秀地产(00123)、滨江集团(002244.SZ)等，同时关注物管招商积余(001914.SZ)、保利物业(06049)、代建绿城管理控股(09979)、经纪贝壳-W(02423)等细分领域龙头。

平安证券观点如下：

首提“社会性保障房”概念，住房保障体系日臻完善。

为解决两大“夹心层”住房保障问题，2006年厦门首次提出“社会性保障房”概念，推出配租的保障性租赁房和配售的保障性商品房，并在2009年出台了全国首部住房保障地方性法规《厦门市社会保障性住房管理条例》，且针对过程中发现的新问题及时代的新变化，不断完善各项制度，仅保障性商品房管理办法就历经三次大幅修订，在申请门槛、配售定价、退出机制等方面持续优化，已形成分层次、全覆盖的住房保障体系。

严准入与重管理，配售与回购定价相对合理。

厦门保障性商品房采取多级审核公示制度，对5年内拥有房产转让行为等六大类人群限制申请，最大限度让真正需要保障人群受益。基于保本销售原则，按照项目市场评估价45%定价，测算可覆盖项目基准地价及建设成本，且厦门双职工工作5年左右仅靠公积金可基本覆盖70平保障性商品房首付、每月公积金可基本覆盖贷款月供，实现项目资金可平衡、工薪收入群体可负担。从退出机制来看，5年内封闭管理，可申请由政府按照1.43%年折旧率(对应70年产权)回购，考虑厦门1%-2%的租金房价比，回购价格具有一定合理性;满5年可上市交易，但应当按原购房价与提交申请时房屋市场指导价的差价的55%缴交土地收益等相关价款。

推出规模与申购率受楼市景气度影响。

根据以需定建、充分发挥保障性商品房市场调节功能的原则，厦门历年保障性商品房推出规模与商品房市场走势呈现一定负相关。如在2018H1和2021H1楼市走弱后，2019年和2022年社会批次保障性商品房推出规模为0。同时尽管保障性商品房定价仅为评估价的45%，但申请户数仍受楼市景气度影响，如楼市降温的2018年，9000套保障性商品房首批次申请通过仅2835户，有效申购率仅31.5%

对商品房市场影响不明显，短期或有所加大。

2017-2023年厦门合计推出配售的保障性商品房(社会批次)2.1万套，仅占同期厦门商品房成交套数的6.3%，规模相对有限，加上厦门常住人口持续增加，厦门楼市量价走势与全国趋势基本一致，并未因保障性商品房政策出台，走出独立行情。根据厦门“十四五”保障性住房建设规划，估算2022-2025年保障性商品房开工规模分别约为1.3万套、2.6万套、1.95万套和0.65万套，按照开工到预售1年估算，随着2023、2024年保障性商品房开工项目逐步入市，短期对商品房市场的分流及冲击或将有所加大。

风险提示：1)楼市量价调整幅度大于预期的风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)保障性住房建设规模及进度不及预期风险。