国泰君安：24年地产机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司

智通财经APP获悉，国泰君安发布研究报告称，2024年两会工作任务还提出健全风险防控长效机制, 主要是“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”目前国家层面的保障房政策体系已经齐备，预期新模式将对2024年的房地产实物量做出重要支撑。继续重视重组类标的和小盘价值。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，关注港股通变化，并继续推荐园区公司，龙头房企。

▍国泰君安主要观点如下：

2023年外需下滑和内需不足碰头，周期性和结构性问题并存，一些地方的房地产、地方债务、中小金融机构等风险隐患凸显。

从2023年的政府工作回顾来看，房地产和地方城投等的债务问题依然凸显，房企整体化债速度较慢，2023年部分房企选择了债务整体重组，目前除已完成境内外债务重组的融创、已得到法院批复的奥园外，很多均在快速推进中。随着2024年金融监管总局明确支持房企融资，预计后续房企重组的进度预期加速且条件的放宽程度也将加大。

回顾2023年工作，因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。

一方面，2023年二三线城市房地产调控几乎全面放松，继2024年1月广州放开大户型限购之后，上海、深圳一线城市的限购放松也在跟进;另一方面，央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元;此外，2023年多家房企交付规模创纪录，全国房地产竣工面积连续9个月保持约20%的增长速度。

2024年地产相关工作重点为化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

2024年两会工作任务提出“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。”，也即当前房企的流动性压力主要来自于与其风险相匹配的融资渠道较少，只有针对以上问题的妥善处理才能给资产价格带来提振。

2024年需要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。

2024年两会工作任务还提出健全风险防控长效机制, 主要是“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”目前国家层面的保障房政策体系已经齐备，预期新模式将对2024年的房地产实物量做出重要支撑。继续重视重组类标的和小盘价值。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，关注港股通变化，并继续推荐园区公司，龙头房企。

风险提示：

市场需求加速下行。