长江证券:如何理解房地产消化存量和优化增量?

4月30日,政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,“优化增量住房”相对清晰,可能意味着控制供给和弹性供地,也可能包括引导产品结构。

智通财经APP获悉,长江证券发布研报称,4月30日,政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,“优化增量住房”相对清晰,可能意味着控制供给和弹性供地,也可能包括引导产品结构,而“消化存量房产”是否涉及新房库存尚未明确,但地方层面的“以旧换新”已经陆续有试点。具备核心资产的供给侧优化标的估值有望修复政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,政策预期进一步打开,尽管政策框架和客观环境约束下,政策最终量级还需进一步观察,但至少风险偏好可以阶段性修复。

长江证券认为,交易周期反转可能为时尚早,交易政策放松可能仍是估值修复级别,但优质房企终局价值大概率还是可预期的,行业中长期支柱地位和双轨制不会改变,新房市场大几万亿至十万亿的规模还在,供给侧出清后龙头竞争优势强化,稳态下类制造的个位数净利率总归是有的,那当前市值就有中长期支撑,剩下的就是时间问题。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的,以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头,港股弹性可能大于A股。

消化存量的路径和进展如何?

长江证券表示,消化存量暂未有官方定义,但可能包括两条路径,一是消化新房库存,二是消化二手挂牌,促进以旧换新,最终仍能部分消化新房库存。此前的1000亿租赁住房支持计划即是试点城市用于收购存量住房,但结果主要用于收购新房库存,央行结构性货币政策工具显示,截至今年3月底,已实际投放20亿,核心约束还是净租售比和融资成本的倒挂。

根据中指院监测,2023年以来已有超过30个城市表态支持住房“以旧换新”,主要分为两种:1)收储模式,一般由国资平台或开发商主导,购房者确定购买的新房项目并认购房源后,专业评估公司对“卖旧”的房屋进行估价,在买卖双方就价格达成一致后,国资平台或开发商主导收购旧房,而出售旧房的价款用于购买指定新房项目2)帮卖模式,一般由房企和经纪机构主导,房企提供新房房源锁定服务,而经纪机构对旧房优先推售、加速销售,若一定期限内旧房售出,则按流程购买新房,若旧房未售出则退还新房认购金。

从已推出住房“以旧换新”政策的城市来看,整体以三四线城市为主,深圳、上海、郑州、南京、武汉、济南等一二线城市也明确支持,多数城市当前住宅库存去化周期偏高。从政府收储规模来看,南京“以旧换新”政府收储套数仅占2023年住宅销售套数的2%,郑州占11%但首批试点仅涉及其中10%,整体收储体量相对偏小。

消化存量的政策效果预期如何?

长江证券指出,政府收储政策级别很高,本质是公共部门注入需求,但住宅库存并未完成实质去化,只是从居民部门阶段性转移至政府部门,进而加大公共住房的供给,而历史上的去库存,最终是依靠政府部门和居民部门加杠杆得以实现,今时可能不同于往日。

但至少在收储过程中可起到类似平准和边际托底作用,实际效果一方面仍受制于收储的经济性,即融资成本和净租售比的差距,另一方面也取决于资金来源和总量、以及如何平衡其他更高优先级如保交楼的资金需求。而提供便利模式是在市场原则下降低交易成本,边际作用相对有限。

在供求关系发生根本性变化和政府及居民部门难以加杠杆的背景下,从供给端入手是应有之义,但行业过往累积的量价矛盾仍需时间进一步消化,政策效果大概率仍是平滑斜率而非趋势逆转。参照全球经验,可能逆转周期下行趋势的政策包括深度降息、定向量宽和公共部门进场,当前政策尚未达到类似级别。

风险提示:1、需求端量价持续低于预期;2、政策进度和效果低于预期。

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