业绩会实录︱中骏置业（01966）：不疾不徐进击千亿，控制负债率在80%以下

3月15日，中骏置业（01966）在香港举办了2017年度业绩发布会。中骏置业董事会主席兼总裁黄朝阳提出了明确的进击目标，即2018年达到500亿合约销售额，明年达到800-900亿，2020年突破千亿，他还表示，“千亿不是上限”。

从左到右依次为：中骏置业执行董事兼助理总裁黄伦、执行董事兼副总裁黄攸权、董事会主席兼总裁黄朝阳、财务总监兼公司秘书李少波

信心或许源于2017年的良好业绩。智通财经app了解到，截至2017年12月31日止年度，中骏置业收益161.05亿元人民币(下同)，同比增长29%;母公司拥有人应占溢利28.4亿元，同比增长37%;每股盈利0.799元，末期息每股0.13港元。

公告显示，公司全年实现合同销售金额达约332.47亿元，其中包括合营公司及联营公司的合同销售金额约73.22亿元，合同销售面积约191万平方米，其中包括合营公司及联营公司的合同销售面积约45万平方米，按年分别上升约41.3%及15.1%。全年平均物业销售价格约为每平方米17365元，同比增长约22.5%。

于2017年12月31日，该集团及其合营公司及联营公司拥有土地储备总规划建筑面积约1557万平方米，该集团占土地储备总规划建筑面积约970万平方米，并分布于23个城市。2017年，该集团及其合营公司及联营公司新增38个项目;合计地上可建面积约645万平方米，总土地成本约321.67亿元，平均土地成本约每平方米4990元。

控制拿地成本方面，中骏置业执行董事兼副总裁黄攸权介绍，中骏去年新增的38个项目中，只有6个拥有100%的权益。从获取方式看，38个项目仅有9个属于招拍挂，收购的有14个，还有15个是与其他开发商合作的，因此虽然土地总成本价超过300亿，但平均土地成本仅为4990元/平方米，中骏的权益土地金占比78%，约为251亿元。

黄朝阳表示，中骏希望将负债率控制在80%之下，要通过快速周转来实现资金回笼。

去年开始，公司进行跟投机制，每个项目的跟投股权上限是10%，下限是5%要求项目及总部的管理层都必须要跟投。黄攸权认为跟投机制的效果很好，管理层干劲十足，有望明年就达到千亿目标。

比如，此前中骏的标准是拿地到销售周期是8个月，实行跟投后，管理层为了提高利润回报率，往往会加快到6-7个月，最快一个项目甚至在拿地后4个月20天就进入了销售阶段。

此外，公司在业绩会前一天宣布了分别为31.72亿港元、900万美元两个批次的定期贷款融资，利率为香港银行同业拆息及伦敦银行同业拆息加3.3%，整体融资成本仅在6%左右。

以下是智通财经app整理的业绩会问答实录：

问：公司走快周转模式，最快周期不到五个月时间，那么平均开发周期是多久？能否详细介绍跟投计划，它的效果好在哪里？三年千亿目标的年度增长规划如何？去年毛利率提升的原因是什么？管理层希望毛利率达到什么水平？

答：平均开发周期是八个月。关于跟投计划，我们每个项目都是强制跟投，项目和总部的管理层一定要跟投，跟投上限是10%，每个项目我们都拿出5%～10%的股权来给管理层，下限是5%，这部分股权占的是资金峰值、买地资金和前期投入，同股同权。效果好有几个方面原因：管理层要提高投资回报率，所以他们会把原本比如八个月的周期缩短到六个月七个月，提高周转速度；管理层自己投资到项目中，那么他们自己就会严格考虑和执行项目风险管控。

千亿计划的分步目标是这样的，2018年的目标是合约销售额突破500亿，明年希望能达到800亿～900亿，特别是我们推出跟投制度后，管理层斗志激昂，也有可能明年就突破1000亿，但千亿不是上限，我们的计划是成为千亿级别的企业。

问：这两年来房企拿地资金较高，如果要达到千亿目标，就要不断买地，这会不会进一步推高公司的负债率？

答：我们去年的销售创新高，买地也创新高，但我们的负债率反而是下降的。其实这就要看资金的周转快不快，如果够快的话，其实不会造成进一步的负债，在我们扩大规模的同时，还是会控制在80%左右的负债线。

问：管理层能否介绍长租公寓和联合办公空间的具体情况？

答：我们去年开始布局长租公寓，这要从大的层面来讲，我们去年打造了“Fun+”幸福生活生态圈，面向未来消费升级。

“Fun+”包括几个业态，一个是长租公寓，中文叫方隅，英文叫Funlive短期有50万间，长期可能要做到100万间；第二个业态是联合办公，Funwork；第三个业态是健身跟健康，叫Funsuper，包括原来的商业办公和物业。

我们同时提出了“IFun”的概念，希望打造一个互联网和AI的平台，能把长租公寓、联合办公、商业购物中心、办公、物业、包括健身健康，还有一部分教育业态，整个打通，建立一个面向未来，会升级的体验生态圈。

长租公寓中骏是重资产跟轻资产互相结合，重资产方面我们成立了“中骏方隅资本”，要建立一个基金，重资产开发完以后就把项目卖给这个基金，通过这个基金来解决重资产变为轻资产，第二个就是叫轻资产模式，重资产跟轻资产两者要互相结合起来。

问：在长租公寓业务已经投入了多少资金？公司在长租公寓这块有什么计划？

答：现在投入的资金大概有20亿左右，布局的事5万间。我们做长租公寓是轻重结合的，今年轻资产的投入大概预算在30亿左右，这个实现以后，每一年的租金收入大概就有20几亿。但它是滚动开发的，投一期5万间以后，就不断有出租有收入，不断的滚动。明年基本上可以实现20亿。资产证券化这块，我们肯定会积极考虑，轻资产的模式是重点。

问：公司去年销售的权益占比大概多少，现在的整体占比是多少？今年毛利率是否还能保持到30%以上的水平？今年的可售资源占比是多少？

答：去年买地的332亿里，我们的权益占比78%，整个土储占比三分之二左右，毛利率今年是34.1%，随着一二线城市交房，基本上陆陆续续会增加，我们争取保持在30％。可售资源今年会超过800亿，如果加上这一两个月买的地，将会超过1000亿。因为第一季度买的地是有可能在第四季度就开盘。

问： 今年会出多少钱买地？

答：买地权益部分大概在200亿左右。

问：投资物业部分，去年增长了30亿左右，但租金收入却有所减少，为什么？

答：主要增长还是上海的写字楼比较多，未来在一线城市，北京、上海、深圳还有一些好的地段，会做一些持有性的商业，当然可能是办公。

因为去年上海的办公楼，还有南安的商城，这些项目去年其实都是在建，都是在投入的，所以整个帐面价值在上升，但因为还没有真正投入到运营当中，所以其实还没有产生收益。接下来在2018年，尤其是2019年，随着项目交房，租金会逐步上升。

问：目前净负债是70%，今年融资成本方面有没有下降目标？公司入帐大概多少？

答：净负债保持在80%的上下。另外还有融资成本，还是会有进一步下降的空间。我们的最新公告显示，我们最近在香港融了大概31.7亿港元，再加上900万美元，这一块的利息是香港银行同业拆息，伦敦银行同业拆息加3.3%，这个数字跟今年6.5%的平均融资成本相比，还是有一定的空间，可以减下来。

问：公司下半年拿地有趋缓的趋势，今年拿地会不会延续这种放缓的节奏？

答：其实也没有什么特别的节奏，我们拿地的观念是，要符合我们的投资价值。我们去年拿了44块地，全部是底价、低价。现在拿地已经是一个技术活了，我们会全覆盖去研究，我们会看看有没有低价、底价合作机会，或者一些价值判断是不是别人看不到，我们能够看得到，会不会有持有型的物业可以做长租公寓，等等。如果有合适的，我们一个月买5块地也可以，没合适的可能一块地也不拿。我们始终坚持不去碰高价地。

我们的投资工作，整体来讲还是比较好的。关于楼市，今年可能下半年的机会会更好，因为整体资金的盘面相对比较紧张，下半年可能会有更多的投资机会。

现在中骏的负债率降了比较多，所以我们有融资的空间，有融资的空间就有进一步投资的机会。