外国投资者相继逃离 德国商业房地产市场进一步恶化

国际投资者对德国房地产交易避之不及，因为德国房地产市场正面临一代人以来最严重的危机，这可能加深这个欧洲最大经济体的衰退。

智通财经APP注意到，法国巴黎银行房地产公司的数据显示，今年第一季度，外国买家占商业地产购买量的35%。这比2013年以来的任何一年都要少，而且与2020-2021年之前的水平相比，销量下降了70%。

这些严峻的数字与德国是否再次成为“欧洲病夫”的争论不谋而合——这一标签是在 20 世纪 90 年代末德国与经济停滞和高失业率作斗争时被贴上的。德国花了数年时间才摆脱了这个标签，但随着德国摆脱对俄罗斯能源的依赖、陷入官僚主义、极右翼政客在民意调查中获胜，这个标签又重新出现。

德国最大的开发商之一Kurt Zech警告称，在外国投资者回归之前，市场将继续陷入困境。

Zech在接受采访时表示，“美国投资者必须回来。当黑石、贝莱德、摩根士丹利以及凯雷和阿波罗在德国市场买进时，人们就会注意到这一点，然后我们就会知道，我们现在已经触底了。”

多年来，低利率、廉价能源和强劲的经济维持了德国房地产行业的繁荣，该行业每年为德国经济贡献7300亿欧元(约合7935.1亿美元)，约占德国经济产出的五分之一。

当猖獗的通货膨胀迫使欧洲央行迅速提高借贷成本时，这种繁荣结束了。房地产融资枯竭，交易失败，项目停滞，大型开发商破产，一些银行摇摇欲坠。该行业呼吁柏林进行干预。

根据VDP银行协会的数据，继2023年下跌10.2%之后，德国商业地产价格在2024年的前三个月又下跌了9.6%，预计未来还会有更多的痛苦。

“德国是欧洲稳定的灯塔，人们蜂拥到这里购买房产，”荷兰国际集团(ING)驻德国首席经济学家Carsten Brzeski表示。荷兰国际集团是德国最大的抵押贷款机构之一。

“现在，经济引擎出现了问题，需要维护。它不再是投资者想要的闪亮新事物。”

法国巴黎银行的数据显示，2023年，外国投资者占德国商业地产交易量的37%，为过去十年来的最低水平。这一比例在第一季度进一步下滑至35%。

曾有几年，外国人在德国商业地产交易中占据了一半的份额。商业地产占德国房地产市场的大部分，令住宅销售黯然失色。

尽管高利率给全球房地产市场带来了压力，但今年3月在法国戛纳举行的全球房地产行业精英年度聚会得出的结论是，德国受到的打击尤其严重。

“情绪最糟糕的地方是德国，”海因斯的董事总经理兼基金经理Simone Pozzato在德国接受采访时表示。

另一位不愿透露姓名的欧洲开发商高管表示，该公司计划将员工从德国调往英国等市场，这些市场的投资者兴趣更强，预计经济活动将更快复苏。

高昂的能源成本、疲弱的全球需求、向净零经济的颠覆性转变，以及来自中国日益激烈的竞争，都让人们对德国的经济模式产生了质疑。一些高管说，德国历史上强大的工业基础即将崩溃。

德国经济专家委员会上周下调了预期，预计今年德国经济几乎不会增长，而德国总理朔尔茨则谈到了“前所未有的挑战”。

德国房地产市场的一些特点也使其更难出售。

德国从第二次世界大战的废墟中重建了自己，采用了分散的设计，没有一个主导城市。这可能会让那些倾向于瞄准真正的全球中心(如伦敦或巴黎)的外国买家望而却步。

“这是……更容易理解这些城市是如何运作的。这比理解科隆更容易，”法国巴黎银行研究主管Inga Schwarz表示。

另一个障碍是：德国房东通常试图在不大幅降价的情况下度过低迷期，这会吓退潜在买家，并推迟重振市场所需的交易回升。

仲量联行高级研究分析师Hela Hinrichs表示:“国际市场参与者批评说，在德国，大型房地产持有者的资产在某些情况下只贬值了几个百分点，而其他国家的资产则贬值了20%至30%。”

那些为数不多的交易往往是在胁迫下达成的。破产的房地产集团Signa一直在剥离资产以偿还债权人，业主Vonovia一直在出售公寓以减少债务。

“如果你更深入地研究其中的许多交易，你会发现它们有自己的特点，”德国房地产资产管理公司Patrizia的研究主管Marcus Cieleback表示。“这真的是一个自由市场交易吗，还是可能是别的什么?”

与此同时，Zech呼吁银行保持资金流向该行业，以便项目能够完工，并表示他希望市场今年开始好转。

对于潜在的外国买家，Zech表示:“我想说的是，目前德国有一些不错的项目。”