商业地产危机四伏！Axos(AX.US)遭空头狙击，美国地区银行担忧重燃

智通财经APP获悉，一谈到商业地产，美国银行业的投资者就紧张不安。

银行控股公司Axos Financial(AX.US)周二股价暴跌，此前一家卖空机构瞄准了该银行“明显”的房地产贷款问题。今年5月，花旗深入调查了圣地亚哥海滨综合体等房地产的债务，令欧扎克银行(OZK.US)受到打击。今年早些时候，纽约社区银行(NYCB.US)陷入了危机，因为该行不得不拨出更多房地产贷款损失准备金。

对房地产市场的担忧正在银行系统中蔓延。目前还不清楚压力何时会缓解，因为吸收存款的机构准备应对今年到期的4410亿美元房地产债务。

投资银行Oberon Securities管理合伙人Nicole Schmidt表示:“这个行业是基于从众心理运作的。”所以当“信息曝光后，人们会下意识地抛售整个品类。这就是蟑螂理论:如果有一只蟑螂，那么就会有成千上万只。”

Axos周二在一份声明中表示，卖空机构兴登堡研究公司(Hindenburg Research)的指控包含一系列“不准确之处”。Axos表示，其52亿美元的商业房地产专业贷款部门“几乎完全”通过基金关系运作，这种结构“即使在不利的市场情况下也能为Axos提供强有力的抵押品保护”。

高昂的借贷成本打击了房地产估值，而美联储降息的不确定性加剧了这一挑战。一些业主违约，而另一些人则选择彻底放弃这些建筑。这使得贷款机构陷入困境，因为在市场低迷的情况下，这些资产很难出售。

“房地产行业开始出现一些问题，”贷款机构 Madison Realty Capital 的联合创始人 Josh Zegen 表示。“今年这种情况会越来越多，但你开始看到更多裂缝。”

Axos与同行的商业地产债务敞口比较

每家银行的情况如何还有待观察。贷款到期是一个特别令人头疼的问题，贷款方和借方不得不考虑估值变化。虽然在某些情况下，房价下跌幅度很大——洛杉矶一栋写字楼的售价较五年前下跌了52%——但每套房产的价格都有所不同。

不过，投资者正在寻找有关银行风险的任何线索。

纽约投资管理公司Maverick Real Estate Partners的负责人David Aviram表示:“我确实认为会有很多意外。”对银行来说，“真正的问题是，它们是否会被迫出售，以及当这些贷款到期且无法偿还时，它们有哪些选择。”

前路崎岖

兴登堡研究公司周二发布了一份针对Axos的商业地产敞口和“过高”估值溢价的报告，使得Axos成为最新一家受到密切关注的银行。兴登堡表示，它做空了Axos股票，这意味着如果其指控导致Axos股价下跌，兴登堡将获利。

Axos股价一度暴跌16%，创下自2020年3月以来的最大单日跌幅，随后跌幅有所收窄。

“市场正开始调整，”Janney Montgomery Scott的分析师Tim Coffey表示。“该公司多年来没有对其投资组合进行大额减记。”

其他银行也试图缓解担忧。在花旗发布报告后，欧扎克银行公布了报告所针对的房地产贷款的更多细节，并表示对这两个项目都“有信心”。纽约社区银行任命了新的领导层，并获得了包括美国前财政部长Steven Mnuchin在内的投资者的注资。此后，该行已达成协议，将50亿美元贷款出售给摩根大通，以帮助其释放更多现金。

前方的路并不平坦。随着更多房地产被抛售，估值的下降将更难被忽视。数据分析公司Green Street监测的各类房地产价格在截至今年4月的过去一年里全面下跌，只有一处亮点：购物中心价格上涨了 1%。