中信证券下半年地产策略：政策空间仍然广阔 期待去库存稳市场政策进一步落地

智通财经APP获悉，中信证券发布研报称，尽管如果缺乏新资金补充，强行去杠杆可能带来资产质量持续下滑，但具备融资渠道的优秀企业，中长期而言仍会将杠杆率降到远低于现在的水平。房地产开发的业务机会比过去更少了，核心城市精耕细作的要求却更高了。这不但意味着企业需要擅长营建好的产品，更意味着土地出让中对综合空间运营能力的要求更高了。中期而言，中信证券认为好的房地产企业会变得更轻（但不是纯轻）、更慢（但慢工必须出好活）、更专注（在区域层面）、也更综合（在业务能力层面）。

中信证券主要观点如下：

预计2024年下半年，行业继续面临短中长期的多重挑战，防范和化解房地产领域的风险是统筹发展和安全的重要内容。

房地产领域的风险，表现为房屋交付、抵押物安全、居民消费、产业链投资等诸多领域，但总结起来主要表现为三点：首先是短期房价持续下行，悲观预期自我叠加的风险；其次是市场的存量房屋供给和在建房屋规模偏大，结构不合理，空置率高的中长期挑战；最后是作为市场中枢存在的房地产企业资产质量不断下滑，在行业低点被迫处置资产，可持续发展能力堪忧，应急性行为长期化所带来一系列问题。

新型城镇化持续推进是房地产行业得以直面挑战、走高质量发展道路的最大底气。

二十届三中全会推进常住地登记户口提供公共服务制度，保障农村转移人口合法权益，同时从土地管理制度视角为核心城市打开发展空间，均有助于城镇化持续提质增量。据七普数据统计，从不同年龄结构的人口城镇化率来看，青壮年人口的城镇化率（73%）显著高于全国均值，这说明如果未来城镇化仍有持续提升空间。七普时全国4.9亿的人户分离人口，其中包括了大量在核心城市常住，却并未落户的居民。无论是推动这些居民安居，还是放松管制鼓励这类居民置业，都能持续释放真实自住需求。我们保守测算，截至2024年4月，19个超大特大城市中短期的人户分离人口潜在可释放购房需求就超过3亿平米。

政策空间仍然广阔，期待去库存稳市场政策进一步落地。

430以来，房地产政策力度不可谓不大，政策也起到了一定的效果，但目前来看仍需继续出台政策稳市场，而政策的空间也依然巨大。首先，我们预计年内首套房按揭贷款利率还能下降超过40个BP，而利率之外个人所得税按揭贷款利息抵扣上限也有上调的空间。其次，地方政府还能继续通过收购存量房作为保障性住房，放开购房落户，调整优化存量土地规划条件，鼓励以旧换新来稳定市场，消化库存。最后，我国金融机构秉承人民性和政治性，并不会出现“雨天收伞”的行为，而是积极落实白名单机制，推动对房地产企业的放款平稳运行，避免重要企业信用违约等现象出现。

房地产行业走向新发展模式，造好房子成为时代要求。

2022年之后企业新增土地的盈利能力明显修复。尽管房价还在下跌，但房地产企业已经有了可持续发展的客观基础。二十届三中全会指出要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，房企必须告别快周转时代的粗放运营和低劣产品，建设好房子、提供好服务成为时代的新要求。二手房成交占比快速上升既和新房价格粘性有关，也和当前新房品质溢价不足有关，我们预计2024年下半年起会有所改善。

风险提示：

政策虽有空间，但若出台力度和时间不及预期，房价继续下降的风险；虽然政策产生了一定效果，但居民收入和财富预期难以扭转，二手挂牌持续增加的风险；房地产企业的资产负债表中普遍存在的难以去化的资产，部分企业在经历了长期的资产处置和债务偿还之后，净资产的减值压力较大的风险；部分房企长期保持低拿地强度，短期内有效控制了现金流出，缓解了债务压力，中长期可能面临高质量可售资源不足，盈利能力持续下降，经营难以持续的风险；房企的经营性资产出租率和租金下行，边际回报率持续偏低的风险。

新模式下，优秀房企的特征：低杠杆率，聚焦核心城市，擅长精耕细作，有能力提供高质量的空间运营服务。

我们认为，尽管如果缺乏新资金补充，强行去杠杆可能带来资产质量持续下滑，但具备融资渠道的优秀企业，中长期而言仍会将杠杆率降到远低于现在的水平。房地产开发的业务机会比过去更少了，核心城市精耕细作的要求却更高了。这不但意味着企业需要擅长营建好的产品，更意味着土地出让中对综合空间运营能力的要求更高了。中期而言，我们认为好的房地产企业会变得更轻（但不是纯轻）、更慢（但慢工必须出好活）、更专注（在区域层面）、也更综合（在业务能力层面）。