莱坊：香港写字楼市场活动低迷、租金疲软

智通财经APP获悉，近日，莱坊发布最新的《香港每月物业市场报告》。报告显示，6月份港岛区甲级写字楼整体租赁需求停滞不前。跟香港岛的情况不同，6月份的写字楼市场由新租赁个案主导。受经济不确定性影响，九龙区的甲级写字楼活动显著放缓。自宣布香港楼市撤辣后，今年3月和4月连续两个月买家入市步伐明显加快，但成交量和楼价都在5月和6月份下跌。香港零售物业市场持续下滑，在市场刺激有限的情况下，市场在今年余下的日子将面对不少挑战。

具体来看，莱坊指出，6月份港岛区甲级写字楼整体租赁需求停滞不前，写字楼租金则持续下跌。港岛区的整体写字楼空置率仍然高企，对业主带来相当大的压力，要透过减租来吸引租户。正面来看，香港6月份的新写字楼租赁个案主导租赁市场，大部分租赁交易集中在中环，吸纳主要来自专业服务和金融机构。展望未来，莱坊预计2025年落成的甲级写字楼总楼面面积约930000平方呎，位于中环及铜锣湾为主。此外，随着更多新写字楼计划落成，香港甲级写字楼市场的新租赁来自写字楼升级和搬迁的需求。

跟香港岛的情况不同，6月份的写字楼市场由新租赁个案主导，九龙区的写字楼受经济不确定性和暑假季节性影响，九龙区的写字楼活动显著放缓。写字楼交易宗数由续租主导而非新租赁个案。6月份缺乏大量写字楼新租赁案例。随着新写字楼的使用量下跌，租金攀升，现任业主更愿意在续租期间的提供租金优惠和补贴去吸引租户，越来越难去推动九龙区的搬迁决定。

除了金钱上的补贴外，一些业主还愿意提供资本支出补贴，例如灵活的租赁和装修条件，以吸引租户。这种趋势仍然持续，预计这一需求来源将成为未来几个月推动香港租赁市场的动力。写字楼续约和升级为主导的搬迁个案主导九龙区写字楼租赁市场，意味着有机会令市场稳定下来，因此莱坊预计2024年下半年九龙区写字楼市场的活动和租金将保持相对稳定。

报告还称，随着市场撤辣后，3月和4月买家入市步伐明显加快。然而，受减息延迟、市场不明朗及大量新盘未售出等因素影响，5月份住宅成交宗数回落至约5550宗，6月进一步下滑30%至3856。自宣布香港楼市撤辣后，今年3月和4月连续两个月的住宅楼价都有所上涨。2024年5月住宅楼价环比上月下跌1.2%，较去年同期下跌12.7%。尽管发展商不断减价，但在持续高息口情况下，买家仍然保持谨慎。 在豪宅市场，住宅销售势头坚挺，市场上，一些老牌毫宅的交易价格较高峰值大幅折扣。

人才的涌入也推动香港租赁市场发展，带动租赁指数创四年半新高，环比上月上升1%。莱坊预期，非香港本地学生人数不断增加、专业人才涌入和外籍人士回流，将继续推动住宅租赁市场。展望未来，莱坊预计除非按揭贷款利率跌至3%左右之前，否则住宅楼价不会反弹。发展商还需要再卖出8000-10000个单位，然后才能加价，这至少还需要6到9个月的时间才能实现。