克尔瑞：近期房企拿地策略与投资逻辑

不同于新房、二手房得益于政策的支撑出现一定回暖，土地市场则并明没有明显的改善。前7月全国300城经营性用地成交面积、金额同比分别下跌21%和37%，规模再创近五年新低，除个别城市偶有优质地块热度较高，多数地块或无人问津或底价成交。

从企业端来看，楼市回暖的“昙花一现”影响了企业在投资层面的决策，前7月新增土地价值仅5154亿元，同比下降38%。

格局上，央国企虽独占鳌头但疲态略显。一方面是在历年新增拿地金额TOP100中，央国企拿地金额占比逐年提升，2022年以后维持在60%以上；另一方面，在拿地金额TOP20中，央国企数量及金额几乎占到了半壁江山，毫无疑问，近三年的土地市场央国企无疑是最大的“赢家”。

但值得注意的是，2024年以来，央国企投资脚步也在放缓。尤其是前两年拿地较多的央企，无论是在TOP100、TOP20中金额占比均出现了明显下滑。

诸如头部的企业如华润、中海、招商等前七月拿地金额同比跌幅均在60%以上。

相较之下，民企在2021年集中供地第二轮之后以来几乎销声匿迹。自身爆雷、出险叠加市场销售的走弱等因素，使得民企失去了投资的能力。仅剩下滨江、龙湖、伟星等规模企业能够在其深耕区域频繁的参拍并拿地。

因此我们统计了1-7月拿地金额TOP10房企近两月的所拿的30块地发现：

第一，三四线基本排除在企业投资战略外。需求透支、房价透支、库存高企是目前三四线面临的三座大山，销售跌幅也远比一二线要高，因此早在2022年之后龙头房企鲜在三四线拿地。近两月典型企业拿地一如既往的聚焦在一二线城市，尤其是北、上、杭、蓉等一线和新一线城市。拿地金额来看，一线占比到36%，二线占到61%。

第二，以低总价、低容积率的“高安全垫”地块为主。典型企业成交地块中，总价在10亿以内占比达到47%，总价超过30亿地块仅有8%。由此可见在核心城市过高的总价对于企业而言风险比较大，拿地也会更谨慎，诸如厦门两块高总价地块均以底价成交。

此外，由于多数城市近期推出了优质地段低密的地块来提振土地市场信心，这也成了龙头企业“必争之地”，近两月拿地金额TOP10房企所拿容积率在2.2以下地块占比超四成。

第三，虽有个别地块高溢价成交，但当下拿地仍以谨慎、理性为主。这些头部仍在拿地的企业近两月拿地平均溢价率在8%左右，比其他企业更为积极。但细分来看，除了在上海、杭州拿地均以溢价成交，在厦门、武汉、西安等城市均以底价成交。即便是北京，拿地金额TOP10企业近两月拿地溢价率仅不足3%，接近七成地块底价成交。

03 低密度、资源好、价格低是近期拿地特征  对应企业拿地关注产品、供求、土地价格

首先，无论是从中央政策还是市场反馈来看，豪宅项目、高端改善的产品在当前市场中销售韧性较高，销售安全度更高。拿地金额TOP10近两月拿地中多数地块容积率1.8以下，且多集中在板块核心位置，未来整体销售压力并不大。

其次，诸多央企所拿地块中，土地可比价格或利润相对客观。比如城建集团在北京昌平区19.9亿所拿地块，实际楼板价13100元/平方米，未来期房销售指导价为3.9万元/平方米，而现房销售指导价则略高，为4.1万元/平方米，整体地房比不超过0.4，利润空间客观。再如保利发展7亿元成交的广州荔湾区地块，其楼板价为广钢新城近5年的新低。

最后，以往经验来看，地段核心和稀缺往往是销售的保障，尤其是供不应求的区域。如兰州西站核心区土地出让稀缺，主城改善盘稀缺，拿地之后项目打造空间仍然较大。

综上所述，各地相继出台调控政策后，市场反应有所不同，政策效果传导至土地市场带来更明显的冷热分化行情：如上海、杭州等城市核心土地遭到热捧，但苏州、合肥等地地市持续低迷，主要由于核心区域项目的去化表现不佳，对房企拿地信心产生较大影响。

企业端来看，投资目前仍在等待楼市回暖的信号出现，带动企业投资信心的增长。此外核心城市内具备低密度、区位优越等条件的优质地块，对企业还是具有较大吸引力，将会引起积极竞拍。

本文转载自微信公众号“克尔瑞研究中心”；作者：谢杨春、吴嘉茗；智通财经编辑：刘璇。