申万宏源：地方“收储”加速 或有助缓解房企现金流压力

智通财经APP获悉，申万宏源发布研究报告称，近期，深圳、南京等地宣布开展“收储”工作，“收储”城市扩围至一线、核心二线城市。地方“收储”若规模加大、加速落地，或可一定程度缓解房企现金流压力。若“收储”政策力度加大、征收范围拓宽至期房，要将商品房住宅广义库销比降至18个月，参考配售型保障房单位价格收购，所需“收储”资金或在2.3万亿元左右。若“收储”价格明显低于地产项目投资成本，大力度“收储”或主要有助于缓解房企债务压力。

当前地方“收储”的模式与机制?以转化为保障房、租赁机构收购、拆迁安置模式为主

5月以来，地方“收储”工作加速推进，多个地区出台“收储”相关政策，通过转化为保障房、租赁机构收购、以及拆迁安置等模式收购存量住房。“租赁机构收购模式”为市场化租赁机构收购存量商品房用于增加租赁住房房源；“转化保障房模式”为收购存量新建商品房或二手房，用保障房等；“拆迁安置模式”为拆迁安置项目，通过购买存量商品房代替拆迁安置房建设。

多地“收储”细则显示，已建成未出售的现房，配套设施齐全的整栋商品房为重点征收对象。已建成未出售的商品房即现房为主要收储对象，个别地区虽征收期房，但也要求满足一定条件。“收储”标准中，对基础设施、地理位置、交通便利、配套车位等亦有考量。

保障房转化模式成为地方“收储”的主要方式，多地提出收储价格以同地段的保障性住房重置价格为参考。已有样本中，超七成地区选择转化为保障房模式，收购价格通常以同地段保障性住房重置价格为参考上限。征收房屋面积上，配售型保障房面积上限多为120平方米。

“收储”下的保障房体系建设进展？配售型保障房加快落地，多地推出配售型申请方案

配售型保障房或是后续保障性住房体系建设的重要增量。配售型保障房相关支持政策于2023年8月推出，地产发展新模式框架指引下，配售型保障房或是后续重点建设领域。据不完全统计，22个城市2024年初设定其配售型保障房年度筹集目标约12万套。

部分地区或可通过“收储”加快完成配售型保障房筹集目标。2024年初，多地年度配售型保障房筹集目标不低、可比口径下占2023年商品住宅成交套数比例达10%。考虑到保障房建设具备财政资金等支持，地方或可“以购代建”加快完成筹集目标的同时缓解新房“库存”压力。

当前，部分地区已出台配售型保障房申请机制。3月以来，多地陆续推出配售型保障房申请方案；配售价格均按照“保本微利”原则；回购价格则多在购房价款基础上考虑房屋折旧、房款利息等因素；可申请对象主要为无自有住房或人均面积较低的当地家庭及单身居民。

“收储”及保障房或如何影响地产链？或可缓解房企现金流压力，影响居民期房需求

地方“收储”若规模加大、加速落地，或可一定程度缓解房企现金流压力。若“收储”政策力度加大、征收范围拓宽至期房，要将商品房住宅广义库销比降至18个月，参考配售型保障房单位价格收购，所需“收储”资金或在2.3万亿元左右。

若“收储”价格明显低于地产项目投资成本，大力度“收储”或主要有助于缓解房企债务压力。相比保障房建设的土地划拨、税收优惠、直接配售、融资支持等成本优势，商品住宅项目的楼面地价、销售费用、财务费用等成本或明显更高。若地方“收储”价格普遍以保障房重置成本为上限，更大力度“收储”支持或主要有助于缓解房企偿债压力。

若转为保障房为后续主要“收储”模式，配售型保障房加速落地或替代部分商品住宅购买需求、尤其是期房。对于期房交付风险的担忧是眼下居民购房意愿修复较慢的原因之一。若配售型保障房后续加速落地，部分商品住宅购买需求或被保障房替代，对期房需求或进一步下降。