融信中国（03301）年报的秘密：降杠杆大幕拉开 2018净利润或超60亿

融信中国(03301)应该值多少钱?这是一个值得探讨的话题。

如果从行业而言，房地产行业没有多少的想像空间，题材和概念并不如热门的科技独角兽那么性感;如果单纯从业绩而言，2017年的业绩虽然合约销售远超预期，但较高的负债率和利润的增长却不能匹配其销售的增速。

但另一个侧面是，融信中国在过去三个多月里，其股价涨幅超过50%，遥遥领先地产板块，是最牛的地产股。资金不会说谎，如果从这个角度而言，融信中国仅仅是以上两点的表面描述所能概括的吗?

在2018年3月27日投资者会议上，融信中国管理层给出了答案。根据智通财经APP的梳理，有以下几点值得注意：

1.2018年合约销售规模再增长50%。根据克尔瑞的数据，2017年融信中国合约销售额为702亿元，2018年销售目标为1200亿，则增速为71%;

2. 降杠杆。决心很大，2018年杠杆直降50个百分点，落到净负债率低于100%以内，2019年至65%左右，降杠杆的过程，其实就是减财务支出增利润的过程;

3. 增土储、压土地成本。通过轻资产运营、与万科等大企业合作方式，即让2017年土储面积增加了118.8%，且约60.20%的土地位于中国一二线城市，亦将土地平均成本压缩到了4814元/平米，同比下降了62.86%;

4. 增利润，此与降杠杆是融信中国2018年的两大基调。根据智通财经的测算，以2018年的目标销售收入，代入到融信中国的权益值、净利润率水平，则其2018年的净利润额会在60亿以上。

2017年融信中国的净利润是16.79亿元，60亿的净利润增长4倍，而截止3月28日收盘，融信中国的市值为185亿港元。而1200亿的销售额，对应的市值倍比是8:1，市销率是目前所有房地产企业中最低。

考虑于此，3月29日11.44港元的收盘价还贵吗?

超越1200亿

2017年，融信中国全年实现营业收入303.41亿元，同比增长166.82%;毛利润为50.25亿元，同比增长118.3%;净利润为26.46亿元，同比增长55.40%。同时，公司年末总资产1701.96亿元，同比增长72.08%，公司各项财务数据均呈现大幅度增长。

同时，融信中国1月份的总合约销售额为71.21亿元，同比增长1.25倍。2月，融信中国的合约销售额是65.6亿人民币。

此前，公司早已公布2018年度的合约销售目标，即1200亿。这个目标的完成问题不大。

对比来看，公司上市以来，每年的实际销售金额都会超过年初目标。以2017年为例，融信中国年初设定的销售目标是325亿元人民币(单位下同)，到年末，该公司交出了502.35亿元的成绩单，同比大增103.88%，较目标完成155%。再看2016年，融信全年销售额为246亿，也超额完成了年中大幅上调过的240亿元销售目标。

按今年头两个月合约销售额增速来看，融信中国实现1200亿目标亦是轻而易举的事。

降杠杆之路

2018年注定是融信中国的降杠杆元年。

作为标志之一，过往几年降负债一直是融信业绩会上的焦点，但2018年融信直接首次给出了降杠杆的具体数据目标。

数据显示，报告期内，融信中国资产负债率为81.93%，较2016年76.66%上升6.88%;净负债率也从2016年的101%增加至17年的159%，同比上升约58个百分点，但远小于2015年的247%。

融信中国首席财务官曾飞燕曾飞燕表示，到2018年底，融信中国“希望回到100以下，2019年底希望能够回到大概65左右的水平”。

具体方式是，主要依靠提高结算规模、配股融资和轻资产(即合作开发)的方式逐步降低负债水平。

以轻资产开发为例，拿地方面，公司与其它一线房地产企业如万科(02202)、绿地、碧桂园(02007)等合作，多次拿下高价值地块，将2017年新增的土地平均成本压缩到了4814元/平米，同比2016年的12963元/平米下降了62.86%。

融信中国董事会主席欧宗洪亦提出：“集团将采纳‘降杠杆、减负债、增抗险、调资金’的谨慎理财之道，灵活运用多元化多渠道的融资模式、降低资金成本。”

从数据上看，2017年融信中国融资利息支出为40.18亿元，较2017年利息支出22.45亿元增长了78.98%。倘是降杠杆，则2018年融资利息有望微增或不增，但对应营收的成倍增长，则利润更好看。

最低60亿利润?

按最新发布的数据，融信中国2017年度的毛利约50.25亿元，营业收入为303.41亿元，毛利率为16.56%。

16.6%并不高。但这主要是受海亮地产结转的项目影响所致。海亮结转的54亿项目毛利几乎为零，且已售未结转的部分都是这个情况，对融信中国整体毛利的影响比较大，量化下来大概7个点左右，如扣掉海亮和收并购的项目，融信自有的项目毛利率大概在23%左右，较2016年的20.7%增长了2.14个百分点。

2018年，海亮将继续产生100亿左右的结转，对毛利依旧会有影响，但管理层相信整体的毛利率会达到20%以上。

事实上，在规模逐渐成长起来后，融信内部提出：利润比规模更重要。2017年融信内部对管理层考核的利润指标很高，净利15%，毛利33%。

融信管理层曾多次表态把重心重回利润之上，保证增长的质量。 2017年中期，融信中国毛利率从18.40%提升至18.57%。

智通财经在这里做一个预估，按融信中国今年1200亿的销售目标，以保守的60%权益计算，代入到同样保守的10%净利润率计算，则净利润为60亿元;如果以中位数的70%的权益计算机，考虑15%的净利管理层考核指标，则是126亿元。

两个数字，分别是2017年利润率的近4倍、8倍。如果以此数值计算，那么融信中国或远不止目前185亿港元的市值水平。

行情来源：富途证券

从港股通持股比例来看，近期融信中国股价的上涨与内地资金助推有密切相关。近期内地资金不断流入，其持股比例已从2017年12月底的1.7%上升至2018年3月27日的6.55%，劲增284%。