中信证券：政策果断发力一线城市 预计房价年内止跌

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，在9月政治局会议之后三天，人民银行落地了各项房产金融支持政策。调整住房限购，降低交易税，降低首付比例的政策也在一线城市果断落地。这显示了推动房地产市场止跌目标的紧迫性。从一线城市开始，年内有望实现房价的止跌。若本轮政策未能充分实现止跌目标，预计政策的潜在空间依然广阔。

事件：

住建部传达学习中央政治局会议精神，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购措施，自主调整优化各类限制居民合理购房的措施，适时出台降低首付比例和利率，盘活存量土地等一揽子政策。人民银行完善商业性个人住房贷款利率定价机制，降低存量房贷利率，优化保障性住房再贷款要求，提升人民银行出资比例，延长金融16条和物业经营贷政策的到期期限，降低二套房贷首付款比例下限。穗沪深出台优化房地产市场政策措施，落实政治局会议精神，调整住房限购政策，降低首付比例，扩大增值税减免范围。

政策集中在一线城市，力度大于2024年5月

相比2024年5月，上海、深圳明显扩大了增值税的免征范围，这对于打通住房置换链条，盘活次新房市场有更为明显的作用。一线城市的首套房首付比例开始和全国接轨，上海、深圳限购调整的力度也大于2024年5月，广州甚至完全取消了限购。当前一线城市的首付和税收要求达到历史最为宽松的状况，上海、深圳的限购要求达到历史可比较为宽松的状况。政策主要聚焦的是释放改善性需求。

一线城市既是当前政策出台潜力最大的区域，也是全国房价的风向标

中信证券认为，一线城市房地产市场有望率先止跌回稳。此次住建部在9月29日党组会议上表示支持一线城市用好调控自主权，这是历史上比较罕见的，专门针对一线城市提出政策宽松指引。这说明了在落实止跌回稳的过程中，政策高度重视一线城市的价格预期引导作用，也正视此前每一轮止跌周期中(2008和2014年)，一线城市会率先止跌的事实。

从速落实政策，说明了政策在追求止跌方面的紧迫性

从2024年4月30日政治局会议到2024年5月17日出台一揽子政策用了超过半个月时间，但从2024年9月政治局会议到央行和地方出台一揽子政策只用了3天时间。在经过了数年房价下跌，居民信心不足之后，放宽对改善性需求限制确实刻不容缓。政策从定调到实际出台所用的时间较短，客观上也说明了止跌的紧迫性。

中信证券认为一线城市年内有望实现房价止跌，若政策并未达到止跌目标，则预计各地仍有充裕的、进一步出台政策的空间

根据贝壳APP，当前一线城市的看房人数和房地产成交规模有所上升，居民大量抛售房屋的意愿正在下降，在新政策加持之下，中信证券认为一线城市房价有望在年内率先止跌，从而带动全国其他地方房价止跌。但如果政策未能达到房价止跌的目标，则中信证券预计潜在的政策空间仍然足以继续释放，例如降低房地产交易契税，提升个人所得税按揭贷款利息抵扣限额，增加公积金贷款额度，降低公积金贷款利率等政策都在工具箱内。