中金：政策仍在加码进程中 未来一段时间地产股或仍在布局期内

智通财经APP获悉，中金公司发布研究报告解读五部门会议，其表示，100万套货币化安置型城中村改造或有利于加速需求释放，但政策落实节奏仍待后续观察。本次项目“白名单”支持金额扩容有助于进一步缓解交付风险，市场仍期待“促进房地产市场止跌回稳”的进一步增量举措。短期内板块震荡或有所加剧，但考虑政策仍在加码进程中，未来一段时间地产股或仍在布局期内。

10月17日上午，国新办就介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行新闻发布会，涉及住建部等五部门，会议提出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳。其中，最为关键的“两个增加”，是指本次发布会重点提及的两项增量政策，一是通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，以满足合理融资需求。中金公司从地产和建材两个角度进行联合解读。

地产：发力城中村改造与保交付

100万套货币化安置型城中村改造或有利于加速需求释放，但政策落实节奏仍待后续观察。据住建部统计，仅全国35个大中城市待改造城中村约170万套，同时全国口径待改造危旧房屋共50万套；本次提出增量100万套改造目标属于条件较成熟且能通过加大政策支持力度来加速落地的项目。中金公司认为，以货币化安置为主要形式的城中村改造有助于释放部分更新置换需求，规模体量约合当前一、二手房总销量的6%-7%；但考虑到项目获取政策支持的前提是群众改造意愿强、能实现资金大平衡且不新增地方债务风险，前述规模能否较快体现在实际销量上，仍有待进一步观察。

本次项目“白名单”支持金额扩容有助于进一步缓解交付风险，市场仍期待“促进房地产市场止跌回稳”的进一步增量举措。会议披露，截至10月16日“白名单”房地产项目已审批通过贷款共2.23万亿元，预计到2024年底审批通过金额将翻倍至超4万亿元；同时，提出将商品住房开发贷款项目全部纳入白名单机制，实现“应进尽进”、“应贷尽贷”，并优化资金拨付方式，做到“能早尽早”。中金公司认为本次白名单支持金额扩容或有助于推动房屋交付风险进一步下降；但中金公司提示，当前市场除保交付风险，还需要考量房价下行背景下的房企经营困境和金融系统压力、土地出让金及房地产相关税收退坡带来的地方政府财政压力、以及投资缩量对经济增长产生的负面拖累，相关方面均有赖于财政政策发力提振收入预期，和收储政策加码降低社会库存压力，来进行风险对冲。

短期内板块震荡或有所加剧，但考虑政策仍在加码进程中，未来一段时间中金公司认为地产股或仍在布局期内。选股上，伴随市场关注点可能从政策预期向基本面验证兼顾，中金公司认为优先具备开发投资修复潜力，且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置；若后续政策力度超预期，可择机投资一些更高弹性标的。

图表1：A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

注：截至2024年10月17日

资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部

图表2：港股地产公司动态市净率和动态市盈率

注：截至2024年10月17日

资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部

建材：五部门联合会议促地产平稳发展，建材板块待基本面修复

积极政策有序推进，板块基本面改善仍有时滞。中金公司认为，此次提出的货币化改造安置有助于释放更新置换需求，带动楼市销售表现企稳改善，但建材地产开工端需求仍受制约，竣工端需求则和销售改善有2-3年时滞，中金公司预期建材板块基本面未来6-12个月仍将以平稳为主，交易逻辑仍将由政策预期主导。9月24号会议以来，建材板块估值超跌部分已有明显修复，板块估值的大幅提振需要更加强有力的政策信号，或需要等待地产销售、基建实物工作量等领先指标拥有实质性改善。

早周期建材：基建逐步成为需求支柱，地产新开工影响趋弱。在2022年以来地产新开工大幅下滑后，水泥、防水、塑料管道等建材细分领域龙头企业均积极开拓基建、工业和民建等非房需求，中金公司认为当前基建开工已取代地产新开工，成为早周期建材的需求主要支撑。往后看，中金公司认为早周期建材需求有望逐步受益于财政宽松，水泥价格在供给端积极变化支撑下有望温和修复，而B端消费建材龙头收入提速需待现金流、负债表明显修复，龙头企业转变销售策略。

后周期建材需求修复较为滞后，格局和安全边际仍是选股关键。中金公司认为，积极政策举措有望推动地产销售量价逐步企稳，白名单支持金额扩容亦有助于化解保交付风险，但2H24-2025年地产竣工需求仍有一定下滑压力，后周期建材(玻璃、部分消费建材)仍面临稳价稳利的挑战，行业格局、商业模式、收入结构对企业盈利的支撑更为重要。