左手融资右手扩张，雅居乐(03383)千亿野心路上尴尬未消

本文来自微信公众号“中国房地产报”，作者为苗野，文中观点不代表智通财经观点。

经历了糟糕的2015年，复苏的2016年和崛起的2017年后，曾经的华南五虎之一雅居乐(03383)显现出了更大的野心。

“雅居乐在未来五年的计划里，希望地产仍为核心，实现稳健增长，其它业务板块则能为集团增加很好的利润。”5月14日，雅居乐主席兼总裁陈卓林在股东周年大会上如是阐述。

按照该五年规划，雅居乐今年准备冲刺1100亿元的业绩目标。“这是一个稳中求胜的目标，希望有超越。”陈卓林评价。他给雅居乐确立的增长目标既要利润，也要规模。2018年规模增幅30%左右，2019年希望达到40%，以及未来三年净利都能有10%以上增幅。

在规模野心和利润目标的指引下，雅居乐开始了左手融资，右手拓储的扩张之路。

5月21日，雅居乐发布公告称，与多家银行签订一项等值超过100亿港元的银团贷款协议(附带额外25亿港元增额权)。加上之前的几笔融资，雅居乐在过去三个月先后获得约200亿元的新增借款，几乎达到2017年末616.75亿借款总额的三分之一。

土地的扩张步伐也仍在加速。5月18日，安徽芜湖拍卖一宗宅地，雅居乐以13.02亿元，加之1.85亿元代建资金竞得。据中国房地产报记者不完全统计，今年以来雅居乐在公开市场共摘得约20宗地。按照陈卓林的计划，2018年雅居乐的投资额计划为600亿元，其中500亿元将用来继续购置土地。

对于雅居乐而言，2018年颇为特殊，除了要冲击千亿俱乐部外，其“1+N”多元化战略也已步入落地的第二个年头，环保、教育等新拓展业务的推进已然进入关键阶段。

然而意想不到的挑战不期而至，占据其土储仓位高达67.56%的海南和粤港澳大湾区先后受到政策的从严监管。截至去年年底，雅居乐2011年投资550亿元在云南签订的三个开发项目，高达89.54%的面积仍然躺在土地储备池里。而雅居乐2014年在昆明签下的150亿元旅游大单，如今也悄无声息。

不同于其他房企“强投资、快周转、冲规模”的发展策略，将深耕旅游地产作为自身特色的雅居乐拿什么来驱动规模增长?在主业前景不明朗，多元化业务短期内又难见收益的情况下，雅居乐又靠什么突围呢?截至本报发稿前，雅居乐未就相关问题作出回复。

千亿路上融资进行时

雅居乐的千亿冲刺正在提速。

截至2018年4月30日，雅居乐前四个月累积预售金额为294.7亿元，累计预售金额增长8%。累积预售建筑面积为215.2万平方米，预售均价为每平方米13694元。

从数据来看，雅居乐的业绩相比去年同期实现了增长，尚未受到海南全面限购政策带来的实质性冲击。

“只能说雅居乐度过了业绩低谷期，但并不代表其会顺利实现千亿，政策效应显现都有一定的滞后性，海南、粤港澳大湾区是其重仓区域，下半年会有部分货量入市，政策打压之下必然会对销售产生影响。”华南一家区域房地产企业的人士称。

与业绩增长同步的是雅居乐正通过多种方式寻求融资。

此次融资金额为88.34亿港元(附带额外25亿港元增额权)及2亿美元，总计合约105亿元的定期贷款信贷，为期48个月。

有市场人士分析称，该笔贷款是雅居乐为离岸银团贷款所提供的“最丰厚的定价”，也是2013年来所有地产商支付利息最高的贷款。尽管雅居乐债信评级获得调升，但它仍采取增加付息的方式，以吸引态度谨慎的银行参贷。

北京某券商分析师认为，全国化高速扩张及多元化业务的投资，为雅居乐带来了更大的资金缺口。尤其逐渐增多的旅游地产项目的开发需要长期持续投入，当前房地产融资全面收紧，这些内外部的因素均对雅居乐的融资质量和金融创新能力提出考验。

在2017年的业绩会上，雅居乐首席财务官兼副总裁张森介绍，2018年雅居乐的融资需求相对较多，目前融资正在进行中。其中境内的银行批款占比73.7%，境外占26.3%。

据中国房地产报记者不完全统计，2018年以来，雅居乐融资金额达200亿元。2月28日，雅居乐发行了一笔3亿美元的永续债融资，而后不久，又完成两笔各1亿美元的筹资。3月27日，雅居乐为武汉长凯提供合计41亿元贷款担保。4月10日，雅居乐又发行了一笔46亿元，票面利率为5.85%的CMBS。

易居智库研究总监严跃进表示，雅居乐对资金的渴求源于规模扩张的需要，与其“1+N”的发展模式有关。高频率融资也说明其部分可售项目还没真正带来现金流，所以会有一定的资金压力。

数据显示，今年雅居乐到期债务合计达270亿元，占总债务的45%，偿债压力不小，此外，若不考虑应付职工薪酬以及相应税款，公司一年期借款及应付款项总额超过500亿元。

千亿尴尬：海南承压，云南扑朔迷离

一手是扩大资金“输血源”，一手是快马加鞭拓地。

据中国房地产报记者了解，在去年新增964万平方米总建面的土储后，雅居乐今年发力土地市场，通过公开招拍挂、并购、合作等方式不断扩大土地储备。截至目前，其新增货值已达241亿元。

从土储结构来看，雅居乐的拿地重心逐渐向三四线城市下沉。从2017年新进入厦门、汕尾、湛江、济南等11座城市，到2018年又进入了徐州、福州、许昌、湖州、江门等城市，雅居乐在全国布局已超过60座城市。

尽管雅居乐的全国布局还在持续发酵，但其深耕的海南和重兵布阵的粤港澳大湾区难逃政策的监管。4月22日，海南宣布全域限购，粤港澳大湾区目前也进入了政策的炒作期。这使得重仓该区域的雅居乐蒙上了一层阴影。

在海南清水湾项目一举成名后，近几年雅居乐在海南的土储不断上升，2017年海南及云南区域将近200亿元的预售额中，海南清水湾贡献了170亿元，清水湾项目还有约500万平方米的土地储备。

除海南之外，粤港澳大湾区也是雅居乐颇为倚重的一个区域，1100万平方米占到了公司总土储的32.5%。

因为主席陈卓林及执行董事黄奉潮被要求协助调查，2015年是雅居乐最糟糕、最难过的一年。彼时，雅居乐各项财务指标均为历史低点，其当期毛利率和净利率分别跌至25.1%和5.4%，13.9亿的净利润创下自2008年以来的历史最低。

据一位接近雅居乐的人士透露，海南清水湾项目创造了中国第一盘的创富神话后，雅居乐在相当长一段时间内希冀在国内合适的地方复制。然而清水湾模式不仅未复制成功，而且在一定程度上拖累了雅居乐在全国范围的均衡布局。今年雅居乐为清水湾设置的销售目标为130亿元，前4月已完成80亿元，但随着限购政策的实施，这个主打外地市场的明星楼盘必将面临空前挑战。

雅居乐于近日启动了云南项目，分别于4月和5月先后成立了昆明公司和云南公司。这是雅居乐进入云南市场7年后，在公司构架层面首次对云南业务板块进行调整。

2011年陈卓林和黄奉朝率队征战彩云之南，在西双版纳、德宏瑞丽和保山腾冲连续签下三个旅游项目。虽然云南合计537.09万平方米的建筑面积在签约后的三年间陆续到位，然而直到去年年底，这三个项目高达89.54%的面积仍然躺在雅居乐的土地储备池里。而与缓慢的开发进展同步调的还有雅居乐新项目的扩展。2014年6月雅居乐在昆明签下的150亿元旅游大单，至今仍不动声色。

对于云南项目的进展为何一直处于相对静默的状态，雅居乐未做出回应。

在外界看来，雅居乐擅长开发旅游地产，在云南是要复制海南清水湾那样的旅游大盘，尽管其下沉到州市，分别开发了瑞丽雅居乐国际花园、雅居乐西双林语、雅居乐云南原乡几个项目，因为云南的发展差异和资源禀性并没有进行大盘开发。这次或是受到了海南全力破除经济社会发展对房地产业过分依赖的触动，启动云南项目进行业绩互补。

然而雅居乐在“深耕粤港澳大湾区、重兵局部长三角地区、扩增京津冀地区、全面布局川渝地区”的全国化战略中并没有对云南着墨太多。

在2018年3月份的香港业绩会上，雅居乐副总裁兼地产集团总裁王海洋透露，作为雅居乐的特色，旅游地产是雅居乐下一步要进行深耕的，不会只集中在清水湾或者云南地区。

云南是雅居乐在海南清水湾项目取得成功之后，将旅游地产板块进行异地复制的重要一着。然而，对比雅居乐过去十年在海南和云南的发展，换来的仍然只是海南清水湾项目的独响。

实际上，在雅居乐2017年提出“1+N”发展战略后，其对融资的依赖不曾停息，对土储的争夺不曾停止，如何做到规模持续增长与财务稳健的平衡，或许是雅居乐的一大考验。

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