中金：全面看多两市地产股

房地产政策“稳”字当头

我们认为政策调控的出发点在于稳定市场，绝非一味甚至过度打压。不同于以往“一刀切”式的调控，本轮调控因城施策、因时调整，景气周期被拉长，波动收窄。在目前宏观经济弱势而住房销售强势的背景下，房地产政策既难言放松，也不宜再加码。预计后续政策仍将以稳为主，视各城市库存、房价状态相机而动。对于市场普遍担心的房产税，我们认为应当推，但时机还远不成熟，目前仍围绕立法等前期准备工作。

行业基本面韧性强

2018年全国销售面积正增长0-5%确定性高，上半年为3%，我们预计下半年增速将自7月起稳步提升，其中一二线（及其所辐射都市圈）市场表现将优于三四五线。在当前宏观和政策环境下，我们初步判断销售面积2019年将小幅下降5-10%（销售额仍有望持平）。但如果宏观政策环境继续出现超预期改善，则基本面在2019年有可能再度大超预期。

集中度加速提升，龙头开启销售、盈利双轮强增长

资金、土储向头部集中助推销售、盈利集中度加速提升。我们预计龙头公司今年销售增速30-40%（上半年增速近30%）、明年20-30%，盈利增速今年35%（上半年增速30%）、明年29%。此外，预计销售端毛利率将窄幅波动，最早于2019年下半年触底回升。

估值已创历史新低，投资机会凸显

目前A、H地产板块分别交易于7.2倍、6.5倍2018年预期市盈率，而2019年预期市盈率仅为5.8倍、5.1倍，较2018年NAV分别折让51%和49%，很多公司破净，估值已收缩至历史低点，资金仓位亦很低。我们认为销售/业绩高增长及可能的估值修复将开启一波较大的地产股反弹行情，而近期险资入股龙头公司、诸多房企大举增持/回购，也从侧面折射出底部信号已出现。