业绩会实录︱花样年控股(01777)：深圳7个旧改项目将在未来三年陆续推向市场

8月23日，花样年控股(01777)在香港举行2018年中期业绩发布会。公司主席、执行董事兼首席执行官潘军向智通财经APP表示，未来三年，公司最重要的是聚焦两项头部业务，一是提升地产规模，2018、2019、2020年销售目标分别是300亿元、500亿元、1000亿元;二是彩生活继续领跑行业规模，彩生活的业务通过社区入口继续深化变现。

智通财经APP了解到，2018年上半年，花样年控股实现总收入为51.96亿元人民币(单位下同)，同比增长42.8%。毛利为13.18亿元，同比增长18.8%。期内利润为1.8亿元，同比增长15%。公司拥有人应占期内利润为1.03亿元，同比增长26.5%。每股基本盈利为1.78分，不派息。

公告显示，该集团期内合同销售额由2017年同期约50.53亿元增长约123.8%至约113.07亿元。其中7.91亿元，来自城市综合体项目，占集团合同销售总金额约7.00%;94.47亿元，来自精品高档住宅项目，占集团合同销售总金额约83.55%;10.687亿元，来自中高档住宅项目，占集团合同销售总金额约9.45%。

储备货值方面，花样年上半年新开工面积229万平方米，在建面积近500万平方米，且集中在2019至2020年竣工。土地储备方面，截至2018 年6 月30日，土地储备近2,200万平方米，预计总货值超过3000亿人民币，足够未来三年增长。

以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录：

问：公司在深圳的7个旧改项目什么时候会推出市场?地产发债紧缩对公司的拿地计划有什么影响?

答：深圳旧改项目中，坪山项目拆迁已经完成，交完地价后预计今年年底会进场施工，明年推向市场，其余6个项目也将在未来三年逐步推向市场。

关于发债，市场环境比较复杂，从5月份到7月份，公司实际上已经在解决到期债务，还在申请3个长期租赁住宅、小公募私募贷款申请，我们预计四季度应该是窗口期，所以我们在近半年(4-9月)一直积蓄手里的现金，准备在四季度寻找优质的土地机会。

问：下半年公司可推出的货值的多少?去化率多少?可以回笼多少资金?集团有很多没有并表的项目，特别是青岛，请问这些项目什么时候可以体现在财报中?

答：公司现在在建工程是500万平方米，货值600多亿元，公司今年的销售目标300亿元，上半年已经完成113亿元，剩余还有约180亿元需要完成。下半年的回款会远远超过上半年，预计下半年销售收入会有大幅度的增长。由于债务结构的原因，青岛项目土地储备预计今年年底并入报表。另外，预计今年12月份首批货值将全面推出，预计明年有数十亿的货值。

问：是否会上调销售目标的计划?公司对租房市场的看法如何?

答：我们对下半年的市场看法谨慎，所以不准备调整原有的销售目。这个销售目标能够满足未来三年公司发展所需要的基础收入。

关于长租公寓业务，我们在过往已经开始做相应的准备。今年下半年和明年，我们将会在养老公寓领域进行更多布局，对此我们在成都会把我们原来的酒店改造成养老公寓。未来我们把投资重点更多放在社区养老。未来我们也准备进入长租公寓、长租住宅领域。

对于最近出现的租金上涨，我认为这是市场必然会出现的，香港住宅年化租金回报率大概为2.5%，英国可以做到4%，美国也是2.5%，但内地市场目前租赁回报率仅在1%左右。另外我认为，(租金上涨)还与房产税有很大关系，因为你要持有房产，必须靠租金对冲合同收益，所以房租必然有一个上涨过程，只不过上涨的速度过快。

随着房价不断上涨，租金的上涨可能会是下一个关注的热点。如果房地产税推出，我相信房租的上涨会更快。

问：养老项目投资额大概多少?

答：我们对养老的规划分为两个方面，一是机构养老，我们规划希望三年内床位达到3千张，所瞄准的市场是中档到中高档，对应的投资现在是一张床位投资大概15万元，未来我们还有3-4亿元的投入，每年大概投入1亿元。对于我们现在几百亿元的销售来说，这部分投入不大，而且很多主要是对酒店等低效资产进行改造。

第二，我们更关注基于社区服务平台的居家养老模式。去年我们在成都已经服务了6千家，上门服务超过15万人次。现在我们只服务了6千个老人，平均每个老人每次服务收入30元。如果未来我们社区的200万老人都能实现这样的安排，我相信在5年后这个市场会变成200亿元的市场。这个路子可能会成为继彩生活之后，花样年又一个社区服务增长的亮点。

问：未来的负债比率会在什么水平?

答：负债率方面，我们预期未来负债率的水平稳中有降，大概会在80%-85%区间。公司会考虑在稳定债务规模的同时，优化债务结构，加大境外债发行的权重，同时延长境外债的期限以偿还短期的债务。

问：公司是否有进入广州市场的计划?

答：确实公司目前的发展战略是一二线，在上海、深圳、北京都有相应的资产布局，至于广州我们一直在努力，但后来发现通过传统的拍地进入广州是有难度的，我们成立了专门的团队进行项目研究，相信未来会有项目在广州落地。

问：公司对商业、文旅的规划有没有设定规模目标?

答：商业和文旅方面，我们是定位于配套我们社区的服务品，对于这方面业务的发展，我们更强调它的轻资产和专业属性，至于未来三年的运营规模，我们并没有过强的要求。

未来三年，花样年最重要的是聚焦两项头部业务，一是提升地产规模，2018、2019、2020年销售目标分别是300亿元、500亿元、1000亿元;二是彩生活继续领跑行业规模，彩生活的业务通过社区入口深化变现，而商业和文旅主要是协助社区资源的变现。