房地产爸爸的物管儿子

本文来源于泓铭资本微信公众号（ID：harmonycapgroup），作者为行业分析员王丹。

本周中国指数研究院公布了今年1-8月的房地产企业销售数据，碧桂园集团以5377.7万平方米销售面积的靓丽表现再次夺冠。然而、随着国家对房地产管控的愈加严格，资本市场的目光已悄然从开发商企业转移到其旗下营收不受政策影响、安然如泰山的物业管理。

以1981年深圳物业管理公司正式成立为标杆作为我国物业管理行业起步发展的源头，物业管理行业迄今也有37年的历史。而以彩生活2014年6月在香港上市为旗帜、成为国内首家分拆上市的物业服务企业，四年时间一共7家企业登陆香港主板、1家A股上市，物业的资本时代正式开启。物业服务企业上市平均年龄不到2岁（以主板上市企业作统计），物业管理行业在资本市场上的摸爬滚打才刚刚开始，方兴未艾。

随着我国城镇化水平不断提高、人均可支配收入的提升以及顺应人民群众向往美好生活的时代主题，物业服务的需求愈来愈受到重视，体现在商业模式上对应为物业服务公司的两大块业务：物业管理服务和增值服务。下表中整理了部分上市企业年报中对自身业务的划分方式，其中可见物业管理服务为基础、增值服务的空间还很大。

基础物业管理板块而言，房地产市场正逐步进入存量房时代，连续五年来新房竣工面积超过10亿平方米，为物业管理行业提供了广阔的发展空间。2008年至2017年中国物业管理面积平均增速为5%，2020年有望突破230亿平方米。在这样一个万亿规模空间的市场中，全国物管公司超过10万家，2017年行业前十强的市占率仅11.1%，对比之下，房地产开发商前十强的市场集中度达24%。未来，拥有优秀品牌且具备强扩张能力的龙头公司将会享受行业成长及市场份额加速扩大的双重成长红利。

除了传统上的物业管理，提供增值服务是物业企业多元化经营的出路、是盈利潜力的新增长点。眼下物业企业开展比较广泛的社区增值服务主要是社区O2O，以自建的APP为载体，向社区居民提供生活服务类O2O，同时亦通过APP平台开展电商服务。目前来看，物业企业参与社区教育及房屋租赁市场的空间非常广阔，而各家物业企业亦在尝试中探索自身的发展定位。