万科秋季例会“吆喝”活下去 房市将现七大现象

本文来自微信公众号“大伟看楼市”，作者张大伟。

2018年的冬天来得有点早，特别是房地产市场。警惕了，9月开始的多家房地产国企联合促销，虽然没一个真割肉，但市场信心全无。

伟哥一直认为，万科是一个典型的讲政治的好企业，对于万科，一定不要看他们对外的讲话，因为万科的内部口径内外是有明显区别的，直到看到这个主题。

前几天伟哥写过一篇文章聊过未来一段时间可能很苦逼的地产营销，最近从市场大势看，房地产存在非常明显的失速下调的风险。

最近市场有几个非常非常不好的现象：

1：浓眉大眼的国企都在动不动20盘、30盘促销。

当然，任何售楼处没有被砸的促销都是耍流氓，但最近互相比着发软文，弥漫在国企里面的促销潮流，对于购房者而已，越来越担忧市场的走势，这种情况下，这些促销不仅仅带不来成交，反而吓退了很多购房者。

在这些促销里面，已经出现了价格战的苗头！而10月下半月，很可能出现一个多城市、多企业参与的房价价格战！

2：“房闹”开始井喷，4季度很可能出现刷新历史记录的房闹爆发。

2018年房屋质量历史最差，而因为房价没涨，导致过去很可能被消化的矛盾会激化，在过去2年，特别是很多双合同城市，这种问题很可能会集中大爆发！

2008年，2011年，2014年，全国出现过3轮非常明显的退房潮现象，只要房价出现下调现象，最典型的特点就是之前购房者开始所谓的降价维权。最典型的比如2011年：

最近2018年，很多城市又出现了降价开始维权的现象，包括之前的楼市热点城市，北京、杭州、合肥等均出现了个案。目前楼市降价还未普遍，只在小部分城市的个案项目中出现。

首先：2018年楼市逐渐出现了冲高回落的迹象，最近大量房企都在进入促销优惠，加快回款的节奏中，这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散。未来很可能收房纠纷与降价要补偿的房闹现象很可能明显增加。

其次：当前市况下，部分城市的项目不降价促销，销售肯定难有起色，但如果降价，一旦遭到业主退房，事情就更加复杂、棘手。导致了部分开发商忌惮于降价后的退房麻烦，选择暂时观望，不敢贸然降价。一旦预期降价引发的退房非常激烈，大部分房企很可能会因此暂缓降价或者采用间接的缓和方式进行促销。

第三：降价就闹纠纷这个明显不符合契约精神，在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调的时候也很难要求开发商退差价。对于降价补偿，开发商从维护品牌形象的考量接受协商的行为也可以理解。但是有可能对市场带来不好的示范。

第四：过去3年，房价全国上涨，导致投资投机需求旺盛，杠杆过高，对于房价下行更加敏感。

所有人都必须警惕了！未来一段时间很可能出现下面这些现象：

虽然大部分人不认同，但在过去10几年的房地产历史上，基本是涨2年跌一年:2005年、2008年、2011年、2014年，房价的确跌过，当然到目前为止，房价肯定是历史高位，所以买房人从纸面上事实是都赚了。

1：售楼处被砸

没有售楼处被砸的区域市场，房价肯定没大跌。

2：收房纠纷频繁出现

按照正常的销售节奏，期房一般都是在买房后1年左右时间收房，去年很多城市房价接近翻倍，只要房价有轻微下调，各种房屋交付过程中的问题都会被无限放大，然后条幅+堵路都会出现。

3：二手房买房毁约弃购，出现断供。

楼市调整的部分媒体报道路径比如是首先将报价混淆成成交价格。但事实上，鉴别房价是不是真跌了，就是二手房买家毁约弃购，甚至出现断供。

4：中介门店关门潮

这很简单，春江水暖鸭先知，中介门店以为人员流动性强，而且二手房市场肯定是成交量下调在先，后续才会有价格下调。

这种情况下，一般是中介门店先关门潮出现，才会有事实上的房价下调出现。

5：房地产企业真转型

2016-2017年房企赚的盆满钵满，大部分房企加大了投资，所以未来中小房企如果不出现批量转型，房价肯定没有真跌。各种兼并开始出现。

6：上市房企降低销售目标

2016年全国房地产成交额超过10万亿，房企销售也水涨船高，标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下，房价肯定不会跌。

7：房地产上下游行业哀鸿遍野

房地产是中国最重要的行业，如果房地产价格下调，上下游几十个行业，包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。

未来肯定不可能再和过去10年一样买房就赚钱了。这就和中国经济一样，增量时代已经过去。千万别只看政府的报告，也别看企业说什么，看企业拿地不拿地。看信贷会不会放水养鱼。