美国买房子的人少了 可能会“逼疯”美联储

最近几个月，美国、英国和中国的地缘政治局势颇受关注，而其他基本面指标——比如最重要的是美国房地产市场——被忽视了。但美国房地产市场是预示整体经济的可靠的领先指标，不容忽视。该行业的变化，可能会改变美联储的加息路径。

除去房地产业表现，特朗普总统对美国经济的判断也许是正确的：美国经济状况良好。问题在于，房地产行业是美国经济增长的关键推动力，投资者和美联储应从领先指标房地产市场放缓的状况，意识到2019年该国前景堪忧，主要原因有三：

- 美国房地产市场价格再次过热。凯斯-席勒国家指数逼近危机前水平。新兴的繁荣城市似乎取代了迈阿密和拉斯维加斯的地位。一些美国城市的房价比全球金融危机前的峰值还高出50%。

- 鉴于房地产市场正在放缓，而消费者信心却正处于最高点，房地产市场放缓令人担忧。主要问题似乎是房价承受能力不足和购房者对高利率的担忧。

- 这释放了一个美国经济放缓的信号，因为房地产行业往往是经济周期的领先指标。这将对美联储2019年的货币政策产生重大影响，因为房地产可能取代劳动力市场成为美联储关注的主要焦点。

美国房地产市场已从危机中完全复苏

智通财经APP观察到，凯斯-席勒国家指数逼近全球金融危机前水平。新的繁荣城市已经出现，取代了迈阿密和拉斯维加斯的地位，后者目前的房价低于2007年水平。波士顿目前房价比危机前峰值高出33%，西雅图和达拉斯则高出60%左右(图1)。

然而，与2007年相反，这一次家庭负债更具可持续性，因为家庭债务与可支配收入净额的比例约为109%，而2007年为142%。

房地产行业放缓，而消费者信心正飙升

过去几个月里，越来越多的证据表明美国房地产市场放缓。据智通财经APP了解，最新数据显示，美国房屋建筑商信心跌至60，为2016年夏季以来最低水平。自去年1月以来，房屋开工明显放缓，但主要是多单元住宅类表现疲软(表2)。

此外，成屋销量连续六个月下降。过去20年中，这种情况只发生过三次：1999年(互联网泡沫破灭之前)、2007年(房地产危机期间)和2013年(图3)。

考虑到目前美国消费者信心处于最高点，而该国房地产市场却出现持续萎缩，这实在是令人意外。

住房购买状况恶化的原因是购房者负担不起或是出于以下因素的考虑：

- 21%的美国家庭不买房的理由是房价过高，房价已创2006年底以来最高水平(图4)

-75%的家庭认为明年的利率将会上调，将创2007年初以来最高水平(图5)

-只有4%的家庭预期利率会下降(图6)

房地产市场放缓是美国经济走软的强烈信号

美国房地产市场往往是预示美国经济状况的一个很好的领先指标：

- CME木材是建筑业的晴雨表，也是美国经济的领先指标，自去年春天以来价格急剧下跌(图7)

- 若住宅投资持续大幅缩减，可能会引发经济衰退，而自2008年底至2009年初以来，美国住宅投资季度数据已连续第三次减少(图8)

结论：美国房地产市场已见顶，其放缓表明美国经济增长放缓

到目前为止，由于市场一直忙于关注欧美地缘政治局势，而忽视了对美国房地产业加速放缓的关注。然而，这个行业出现的状况是一个重大的转变，它构成了另一个信号，表明美国正处于商业周期末期，及我们可以预期到2019年美国经济增长将出现放缓。

这种放缓将对美联储的货币政策产生深远影响，因为较高的利率会引发房地产陷入衰退的风险。购房者承受不起如此高的抵押贷款利率——现在接近5%(图9)。如果美国房地产市场持续疲软，将会影响美联储的加息路径，并使美联储在12月加息后释放较为鸽派的信号。