安信国际地产业报告：调控政策见底，推荐行业龙头

本文转自微信公号“安信国际”,作者：安信国际房地产行业分析师 黄焯伟

安信国际证券(香港)发布房地产行业报告：2018年房地产调控大至已收成效，房市已趋平稳，政策继续从紧的压力相对较轻。 我们比较偏好现金流较佳、土储较集中在一/二线城市、负债水平较低的龙头企业，另外也可以留意深耕个别经济圈的区域性龙头。推荐公司：金茂（06139）、龙光（03380），亦可重点关注龙湖（00960）、 华润（01109）。

报告摘要

2018银根从紧，国内贷款增速下降。截至2018年第三季末，全国房地产贷款余额为37.5万亿元，环比增长4.7%，增速反复回落。个人住房贷款余额为24.97万亿元，环比增长4.3%，增速较上半年微升0.2个百分点，但比2017年同期下降1个百分点。房地产贷款增速维持平稳，并未大幅放量。整体而言，受宏观调控政策所制，房地产资金流入被限制，目前对房地产市场，政府依然保持着较紧的政策环境，但在经济及国际贸易等不明朗因素下，从紧政策有望放松。

债务集中到期，再融资压力上升。主要内地房地产开发商的离岸债总额约1400亿美元，2019上半年到期之债务总额约140亿美元，占离岸债总额的10%，然而大部份2019上半年到期的债务已作了再融资安排，短期压力不大。第二个离岸债再融资高峰期为2020下半年至2021上半年，合作约330亿美元的离岸债将会到期，我们预期企业再融资的压力将持续下去，高发债成本将在2019年继续。

销售速度放缓，调控已收成效。整体销售额首11月同比增长12%，而销售面积同比只有1.4%，在楼市调控政策下，销售增长从2016年高位回落。一线城市在严厉限购政策下，销售处于低位。二、三线城市在去库存过程后，销售面积增速亦逐渐回落。在楼市延续降温的环境下，预期调控政策有望在明年开始逐步放松。

项目动工加速，库存正在重建。房地产动工量亦有所回升，动工量增速在第三季度起明显加快，根据我司首席经济师高善文博士的分析，房地产市场正在重建库存当中，房地产去库存政策已经完全达到了预定目标。在这大环境下，我们比较偏好防守性较强、土储较集中在一/二线城市的龙头企业。

个股推荐：中国金茂在一、二线城市拥有大量优质土地储备(占土储货值超过90%)，建筑面积约3300万平方米，估计货值约7300亿元，权益货值4200亿元。现时推进城市运营项目共14个(分布在省会及副省会级城市)，陆续会转化为公司土储。净杠杆比率71%，在行业中属中间水平，但短债比率只有28%，加上国企背景融资压力相对较轻。我们维持对中国金茂“买入”的评级，目标价5.7港元。龙光地产拥有土储约3500万平方米，权益货值约4200亿元，主要集中在深圳及周边辐射城市如惠州等，一、二线土储货值占70%。在深惠一体化及广佛同城的带动下，土储更显优势。虽然公司净杠杆比率在80%，较同业平均水平为高，但考虑到公司以深耕大湾区的策略，并以深圳为核心发展地区，2019年销售风险较低，现金流问题不大。我们预计公司2019年的可售资源约1600亿元，其中200亿元会在深圳。我们维持龙光“买入”评级，目标价为港币12.8。此外我们认为投资者亦可关注华润及龙湖两家以一线及省会城市为主，并且拥有较强劲的投资物业组合的地产龙头。土储货值分别约8200亿元及10,600亿元，一、二线城市货值占总量接近90%，明年销售风险较轻。租金及管理收入之分部营运利润(不计投资物业升值收益)能覆盖大部分利息支出。净杠杆比率在52-55%，低于行业平均水平。在融资环境从紧的情况下，突显公司现金流的优势。

风险提示：i) 调控政策放松不如预期;ii)经济下行对销售造成压力;iii)房企再融资压力上半。