脱欧关键期，欧盟各国竟争做伦敦房东，已买成第一大金主

本文来源微信公众号“英伦投资客”。

欧盟买家助攻下，备受脱欧冲击的伦敦豪宅市场正在重新回暖。

根据英国房地产公司Hamptons刚刚发布的数据，2018年下半年，伦敦市中心黄金地段的超级豪宅，超过半数以上被海外投资者拿下。

英国税务局HMRC数据也显示市场正在升温，最近一个财年，英国价值超过一千万英镑的豪宅的交易量达到300笔(大部分位于伦敦)，是脱欧公投前的3倍。

根据Hamptons的数据，2018年下半年，伦敦市中心57%的豪宅项目被非英国籍买家收入囊中，达到7年来最高水平，这一比例在2018年上半年还只有39%。

所有海外买家中，欧盟各国的表现最令人意外。

尽管英国即将脱欧，但欧盟买家却在所有海外投资者中排名第一。

2018年下半年，欧盟买家主导了伦敦市中心19%的房产交易，对比2017年下半年的10%暴涨了9个点。

即便算整个大伦敦，欧盟买家依然排名第一，主导了大伦敦范围内14%的房产交易;亚洲买家紧随其后，占到12%的份额。

至于欧盟买家为何选择在这个时候杀入伦敦，我觉得除了汇率方面的原因，欧盟富豪其实也在担心由英国脱欧引起的“多米诺骨牌”效应。

英国一旦成功脱欧，将进一步壮大欧盟成员国内部的疑欧势力，最终有可能导致欧盟解体。

欧盟富豪提前入手伦敦，也是在对冲这一风险。

欧盟买家之外，在伦敦豪宅市场一度风光无限的中东买家近期表现不太理想，交易占比从2017年下半年的15%一路跌至2018年下半年的8%。

油价下跌、货币贬值以及中东地区持续动荡的政治局势是造成石油土豪购买力下降的主要原因。

虽然购买力有所下降，但石油土豪还爱着伦敦。

2019年1月23日，迪拜亿万富豪、开发商DAMAC主席Hussain Sajwani接受彭博采访时表示，无论英国脱欧结果如何，他仍计划对伦敦投资10亿英镑。

谈到伦敦，Hussain Sajwani金句频出：

“伦敦依然是那个伦敦，当伦敦街道“血流成河”的时候，你知道你的机会来了。“

”如果英国硬脱欧，我们还会进一步加大对伦敦投资。”

另据第一太平戴维斯最新发布的数据，2018年一整年，伦敦房地产市场共吸收了269亿美金的海外投资，排名全球第一，比第二名纽约的164亿英镑多出100多亿美金。

Savills预测伦敦在2019年还能继续保住第一名的位置，在全世界范围内吸收到最多的资金。

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说完欧盟和中东富豪，我们再看看最近在伦敦豪宅市场风生水起的美国买家。

2019年1月21日，美国对冲基金Citadel创始人、亿万富豪Ken Griffin斥资9500万英镑(1.22亿美元，8.55亿人民币)，买下了白金汉宫旁边的超级豪宅——伦敦卡尔顿花园三号(3 Carlton Gardens)。

这一成交价直接创造了英国近十年住宅交易金额的最高纪录。

作为英国近十年来卖得最贵的房产， 卡尔顿花园三号始建于1820年，使用面积达到1900平方米，俯瞰圣·詹姆斯公园，距离白金汉宫只有600米，边上就是皇家大道The Mall，位于寸土寸金的西敏市(Westminster)。

对于为何在此时买入伦敦，Ken Griffin的发言人Julie表示，由于美元兑英镑的汇率优势，眼下正是在伦敦购置房产的好时机，这个项目历史悠久，地理位置极佳，甚至英国外交大臣就住在正对面，极具投资和收藏价值。

豪宅之外，美国人还在买地标。

2019年2月18日，美国花旗银行斥资12亿英镑(约15.5亿美元，105亿人民币)，欲收购位于伦敦金丝雀码头金融城的花旗伦敦总部大楼(25 Canada Square)。

花旗伦敦总部大楼此前由中东投资公司AGC equity Partners持有，花旗只是租用并冠名该楼。

随着脱欧日(3月29日)一天天临近，对伦敦非常熟悉的花旗决定现在就利用汇率优势入场，将自家伦敦总部大楼收入囊中，而不是等到正式脱欧日之后。

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在伦敦豪宅投资方面，中国买家其实不太好写。

由于中国投资者偏低调，因此相关的房产交易极少见诸报端。

不过从一些罕见曝光的交易来看，中国投资者来伦敦买房的出发点和美国、欧盟买家很不一样。

中国买家，主要是为了孩子。

2018年11月27日，一名来自中国的18岁学生搬进了一栋刚刚落成的伦敦超高层豪宅，入住其中一间价值500万英镑(约4500万人民币)、一共117平米的两居室公寓。

英国开发商一开始对这样的购房情形感到惊讶，仅仅是因为小孩在旁边的伦敦大学学院(UCL)读书，父母就购置如此豪宅，似乎有些浪费。

不过，英国人慢慢发现，中国父母只是希望自己的小孩住得离学校足够近，且保障他们在伦敦的生活质量与在国内家中一致。

从数据上来看，根据英国一家上市开发商中国业务部提供的数据：

2018年，从中国内地来英国买房的个人买家，无论在数量还是金额上，都已经全面超越香港买家。

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说完海外买家对伦敦投资的基本事实，接下来我简单谈谈豪宅的投资价值：

1. 禁止新建豪宅，以后没有了

以伦敦豪宅最密集的西敏市(Westminster)为例。

2018年11月13日，西敏市宣布，未来将禁止新建更多豪宅。

西敏市将在区内部分地区禁止开发商新建超过150平方米的豪宅，以解决伦敦的住房供应问题。

西敏市(Westminster)位于伦敦泰晤士河畔，邮编是SW1，是英国政治中心，区内建有大本钟、议会大厦、白金汉宫、威斯敏斯特大教堂等地标。

禁令将在西敏市豪宅最集中的一些区域重点执行，包括梅费尔(Mayfair), 骑士桥(Knightsbridge)、贝尔格拉维亚(Belgravia)等。

对此，西敏市议会顾问Richard Beddoe表示：

“我们希望西敏市(Westminster)成为一个多元而繁荣的地区，而不是充满了闲置的超级豪宅。 ”

房价最贵的西敏市带头禁止新建豪宅，使得已经落成的豪宅变得异常珍贵。

2. 脱欧后英镑大跌

虽然在伦敦投资超级豪宅要面临高昂的印花税和额外3%的印花税附加费，但英镑的汇率优势基本抵消了这部分税费。

2016年脱欧公投后，英镑兑美元汇率从2015年最高的1.59，最低掉到过1.20，如果在那个时候选择入场，相当于拿到一个将近25%的价格红利，意味着即便算上多交的印花税，依然划算。

如上图所示，2016年上半年一个美元买家花100万英镑才能拿下的房产，如今相当于只需要90.4万英镑，便宜了近10万英镑。

而对于欧元买家来说，2016年上半年需要花100万英镑才能拿下的房产，由于英镑兑欧元贬值，如今相当于只需要87.6万英镑，便宜了12.4万英镑。

受豪宅市场升温影响，英国政府在最近一个财年收到了73亿英镑的印花税收入，其中近一半(34亿英镑)来自于伦敦房产市场。

考虑到2017年推出的首套房减免印花税的新政和不断发酵的脱欧不确定性，英国政府原本预计2018年的印花税收入将大幅下降。

但事实上，英镑下跌吸引到全球更多的富豪买入伦敦豪宅，反而给英国政府带来了更加多的印花税收入。

3. 抗跌，且未来涨幅可期

根据Nationwide的数据，2018年，英国房价整体上涨了5%，但大伦敦地区却跌去了1.1%。

值得注意的是，尽管大伦敦地区房价有所回落，但伦敦市中心的“传统好区”却逆势上涨。

根据Rightmove于2019年2月刚刚发布的数据，伦敦所有区里，豪宅密集的西敏市Westminster房价在过去一年上涨最多，达到5.2%;国王十字所在的Camden排名第二，上涨3.9%。

预测未来，EGi认为伦敦市中心依然是涨幅最高的地区，未来5年的涨幅可达16%以上。

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总结来说，伦敦一直以来都是世界富豪钟爱的投资目的地，豪宅市场更是如此，常年在世界上排名前列。

至于投资原因，各个国家的出发点不尽相同。

欧盟买家因为担心英国脱欧带来的“多米诺骨牌效应”入手伦敦，对冲欧盟解体风险;另外如果说美国、中东买家是因为汇率和历史，那中国买家更多则是为了孩子。(编辑：刘瑞)