业绩会实录︱新城悦(01755)：大湾区团队已组建完成 1亿方目标在18年合约面积“雏形”已现

3月11日，新城悦(01755)在香港举行2018年业绩发布会。董事长兼首席执行官戚小明对智通财经APP表示，公司物业管理服务毛利率创下新高，是由于2018年交付5年内新项目面积占比由39.5%快速增至47.4%，10年的项目占比减少。未来更加看好2019年的增长。

财报显示，集团收入为11.50亿元人民币（单位下同），同比增长达到32.7%。 毛利为3.39亿元，同比增长增长 39.9%。公司权益股东应占利润为1.50亿元，同比增长104.9%。每股基本盈利0.24元，拟派末期股息每股0.1元。

其中，收入来自两项主要业务：物业管理服务及增值服务。物业管理服务收入依然为集团最大收入的来源，达人民币7.32亿元，占集团收入的63.7%，占总毛利60%，同比增长29.1%。增值服务收入达4.18亿元，占集团收入的36.3%，占总毛利40%，同比增长39.7%。

他还表示，公司未来的目标是在两年内在物业管理面积达到1亿平方米，三年内争取进入行业前十，增值服务收入占比超过50%（目前占比为36.3%）。其中，增值服务方面包括提升社区内多种经营能力，车位尾盘销售是重点；以及建设智慧社区标杆项目，大力拓展新社区的智能化工程服务等。

以下是智通财经APP整理的问答实录：

问：公司下一步在珠三角或大湾区有什么规划？

答：目前在管项目还没有大湾区的布局，但是团队组建已经完成。

我们和新城发展控股的合作作为投资亮点，其在广州和深圳区域都已经进行了项目的开发，已经进入了开发周期。相信今年或明年内，新开发楼盘就会交付到新城悦的管理项目中，在我们的合约面积当中已经有华南区域、大湾区概念的合约项目。

同时，我们还要和其他的开发商甚至业委会进行良性的合作。新城控股也和其他第三方房地产开发公司进行了项目的合作，相信未来会有实质性的进展。

战略布局方面，除了在大湾区、华南地区以外，我们还布局了其他几个区，比如中西部区、渤海湾区。当然，长三角区是我们的根据地，未来都会围绕着“1+3”进行战略部署。

问：刚才提到两年之内在管面积到达1亿方，三年内进入行业前十的目标，会如何达到这个目标？是否会采用并购等方式？能否一直保持高派息？

答：1亿方的目标是我们未来需要努力的方向，应该说是可以实现，至少实现的可能性非常大。

首先，尽管我们在2018年新交付的项目与以往年度相比，没有较大的突破。但在2019年及以后就会有一个较大的增幅，这与房地产周期和物业管理周期是密切相关的。

房地产企业的开发在国内一般是预售制度，房屋达到一定的预售条件后就开始可以预售，待项目主体结束后，要进行各类的户外和户内的施工，结束经政府验收合格后才能交付给业主。也就说从房屋销售到房屋交付有一年半到两年，甚至有两年半。

新城控股基本上是在一年半到两年就可以实现交付，新城悦2018年接收新城发展控股交付的面积是2016年的销售，大概在600多亿。2017年销售的1200多亿和2018年销售的2200多亿，都会在2019年甚至以后交付给新城悦进行管理。

由于除销售面积外，还要管理公建配套的面积和地下车库面积，因此我们接收的面积可能要比销售大30%左右。当然，因项目情况不同会有差异。 2018年，我们的合约面积已达到1.12亿，在管面积为4300万方，当中的差额都会在未来2到3年交付给我们。

第二，我们从2015年开始市场化步伐以来，手中还有一些相对来说交付年限比较长的项目，品质、盈利情况都不是非常的好。因此我们在去年进行了策略方面的调整，第一还是优先进行新项目的拓展。

新项目物业管理费的定价相对来说比较市场化，很多城市都已经实现了市场化的条件，例如上海等。五年之内项目的毛利率比十年以上项目的毛利率高，实际上很大的因素取决于物业管理费的定价水平。

此外，新项目入住率一般不会非常高，包括景观绿化等一些维保成本也较低，因此新项目的毛利率会相对较高。

并购方面，我们历史进行了两单，但是量都不是非常大。整体体量大概也就一百多万方。而且并购也不是按照市场上面的PB、PE，市场影响也不是非常大。并购对企业来说是快速增加规模和利润的一个非常好的手段，但考虑到物业行业的特殊性，我们觉得并购还是要谨慎、稳妥地来做。

未来2到3年我们也会进行并购，但是会限定相应的条件。除了抓好我们的合约面积向在管面积转化的工作外，我们还是要进行大力的拓展，确保目标顺利实现。

问：公司提到增值服务的目标是收入占比超过50%，增长的动力源自于什么？车位销售是否会占较大空间？

答：我们的社区增值服务主要有这么几块内容：第一是开发商增值服务，与开发商的快速发展密切相关。2017年以前，我们为新城控股及其它开发商提供类似这样的服务，但是规模不是非常的大。2018年随着新城控股的快速发展，去年服务的案场就超过了200个，相信2019年还会有比较大的增长，占比逐步增强。

车位销售业务是我们重点培育的一个业务之一，我们称之为资产管理。因为车位销售对开发企业来说就是存货，销售团队撤掉后，我们对车位有管理职能。我们在做好管理服务的同时，我们也在对销售能力进行提升。

除此之外，我们还有拎包入住的业务，是新城区业务的一个方面。业主在已交付或入住以后，进行重新装修，我把一些建材供应商和装修单位整合到一起，为他们和业主之间搭建平台，我们也为业主进行一些推荐，同时收取一定的佣金。

同时，APP方面也是将来重点提升的业务。最后还有专业服务，其中智能化工程在今年会较去年有较大的增速。随着我们基础的打牢，明年业务的触角会深入到社区，进行社区智能化业务的开拓。

问：并购方面的路径是什么？

答：现在房地产行业的集中度越来越高，基本上大家看到的好像也都是一些标杆的龙头龙头房企拿地。事实上还有很多项目在一二线城市以外的其他城市，这块在去年下半年和年底表现得特别明显。

也就是说尽管房地产行业的集中度在不断提高，全国排名前20的市场份额占到了整个房地产年销售的约40%以上。但毕竟还有60%为一些小的开发商和一些排名不靠前的房地产企业所占据。

比如在常州、江苏的泰州、浙江的临安等区域性城市，房地产开发还是以本地的开发商为主，而一些大型的房企还没进入。当然，这也与大房地产商的定位有很大的关系。而在这些城市，物业管理的定价水平也是比较高的。我们进入了这样的市场，和当地的开发企业已经有合作，这是我们未来需要努力和发展的方向。

我们在并购方面也有跟这样的企业合作，如我们并购了一家浙江临安的公司，改名为杭州万月物业服务有限公司，使我们的全资子公司。每年也有100多万方的合约面积，和将近100万方的项目交付。

未来，我们也是围绕类似这样的方式，和该类第三方开发商及相应的物业公司进行合作、并购。同时，并购方面也结合了我们业务的多样性和多元性，即一些城市生活配套服务，如污水处理、园林管理、地铁服务等领域。

问：公司2017-2018年在长三角的在管面积下降了1个百分点，但收入却下降了5个百分点，请问是什么原因？ 

答：长三角的面积从原来的87.8%降到了86.7%，收入从87.9%降到了82.7%。最主要的原因其实是我们新增面积的物业费是远高于老项目的物业费，而很多老项目主要集中在长三角区域，是一个结构性的问题。

问：公司提出了“1+3”战略，对未来各个区域的占比是否有一个目标？

答：“1+3”战略中，其实“1”才是最重要、最核心的。我们新城控股的土地储备中有约50%以上在长三角区域。所以长远来看，至少50%以上的管理面积还是会集中在我们最传统、最有优势的区域。

从我们现在的在管面积和收入来看，像是一个区域性的公司。实际上，我们是一个全国性、综合性的物业服务企业。从最近几年的变化情况来看，确实也已经走向了全国。当然，房地产具有滞后性，未来我们在中西部地区、华南区域和渤海区域的收入占比会随时间转移。