业绩、股价翻番后，追高新城悦(01755)的逻辑还剩哪些?

截至3月12日收盘，于去年11月上市的新城悦(01755)股价已累积上涨约120%，TTM为32倍，在公布2018年业绩前，其估值高达60倍，为物业管理板块中估值最高的公司。

智通财经APP了解到，无论是从规模还是营收增速，新城悦都不是行业最优秀的公司，规模方面，居于第一梯队的有绿城服务(02869)、碧桂园服务(06098)，仅2018年上半年营收就超过了20亿元人民币(单位下同)。

营收增速来看，对比行业个股2015-2017年营收的复合增长率来看，中奥到家(01538)的复合增长率最高，达到了52.6%，其次是永升生活服务(01995)，新城悦居第三。

那么，高估值背后，新城悦财务指标究竟怎样，未来增长前景如何?错过了此前翻倍行情，还能追入新悦城吗?

毛利率有待提高

新城悦为第一家公布2018年全年业绩的物管公司，该年度实现收入11.5亿元，同比增长达到32.7%;毛利为3.39亿元，同比增长 39.9%;股东应占利润为1.50亿元，同比增长104.9%。

一直以来，物业管理行业因具备成长性高、现金流好、轻资产扩张快的属性，因此享有较高的毛利率水平。

智通财经APP注意到，新城悦2018年毛利率上升1.5个百分点，但是29.5%的毛利率并非处于行业较高水平。

但是，公司的净利率有较大提升，由2017年8.5%上升4.6个百分点至13.1%，表明公司在扩大规模的同时提高了管理效率，如营收同比增加32.7%，但其销售成本增幅为29.8%，此外销售和管理费用占收入比例下降了1.4个百分点。

值得一提的是，智通财经APP注意到，新城悦利润同比翻番，但其经营现金流仅与去年持平，2018、2017年经营现金流分别为1.92亿、1.98亿。

为什么经营现金流不增反减呢?

财报显示，2018年新城悦贸易应收款项为1.29亿元，较2017年的0.77亿大幅上涨67.5%，其中来自关联方的应收款项增加至4976万，而2017年为1254万。

但是业绩公布后，新城悦隔日仍大幅飙涨8.73%，仍可见市场对公司经营状况及增长前景的认可，难道毛利率水平一般，且应收账款同比大幅增长，对于净利润同比翻番的新悦城而言，仅仅是瑕不掩瑜?

传统物管业务高增长可持续

对于物业公司而言，其在多元化业务的发展的同时，传统物业管理业务始终是基础。

从资本市场对物业个股的偏爱，也是如此。如拥有高增长开发业务支撑的企业更受欢迎，前文已提到，复合增速最高的中奥到家，其估值反而最低。

因此，从依托母公司新城发展控股获得新开发项目来看，新悦城未来业绩发展仍值得期待。

财报披露，2018年，新城悦合约面积已达到1.12亿，大幅超过在管面积的4300万方，这意味着，还有6900万方将在未来2到3年开始贡献利润。

除了凭借母公司获取新项目，期内公司在开拓第三方项目也取得一定进展。数据显示，2018年，来自新城系及第三方的在管面积分别同比增长16%、23%。

综上分析，储备面积占合约面积比例超过了60%，再加上新城发展未来两年新交付的项目，以及公司积极拓展第三方项目，这些都是新城悦未来业绩快速增长的基础。

锦上添花的高毛利l率增值服务

尽管物业行业相对于房地产，具备不受宏观经济形势影响的行业特性，但是目前行业正在发生大大小小的兼并，行业集中化进一步加强，物业公司也必须建立起自身的护城河，探索新的利润增长点，才能抢占更多的市场资源。

因此，相对于传统物业服务，拥有更高的毛利率的增值业务比重的提升能带来更丰厚的利润回报。

新悦城的增值服务包括开发商增值服务、社区增值服务以及专业服务三大类，其中开发商增值服务主要为开发商提供前期咨询服务、售楼处服务及验房服务，

2018年该部分收入为2.97亿，同比增速高达69.1%，为增值服务增速最快的业务。

该项业务增长也主要归因于新城发展2018年合同销售额同比增长74.8%，累积销售面积同比增长95.2%。

但是相对于开发商增值服务，社区增值服务无疑是毛利率最大的业务，营收占比仅4.2%，毛利占到11.6%，毛利率高达81.7%，但是该部分业务2018年营收增速较慢，仅有10.6%。

因此，未来新城悦毛利率贡献更多依赖于社区增值服务，目前公司已开展的社区增值服务主要包括四大块：社区公共资源管理、拎包入住服务、资产管理业务和新橙社APP经营。

据悉，新城悦于2018年下半年开始发展资产管理业务，该业务经过在上海、苏州、南京等城市的试点，2019年将资产管理运营模式复制到更多的区域。

此外，新橙社APP注册用户超过了54.7万人，公司承诺业主通过新橙社APP报事后的5分钟之内，管家将会与业主取得联系。未来随着用户的增加，也将逐步扩展APP经营。

总之，新城悦目前在手现金高达12.78亿，IPO募集到的资金均未动用，将促进未来在行业方面的整合。此外，新城发展庞大的土地储备面积在未来皆能可预见的转化为新城悦的管理面积，因此其物业收入成长性巨大，业绩的确定性强。