业绩会实录 | 旭辉控股(00884)林中：十年以后看旭辉，可能就像看新鸿基一样

3月14日，旭辉控股(00884)在香港举行2018年全年业绩发布会。集团主席兼执行董事林中对智通财经APP表示，2018年公司超额完成全年销售目标，完成率109%。末期派发股息每股23港分，全年累计派息30港分，维持派息保持每年30%的增长。

展望2019年，他表示，集团的销售目标为1900亿，增速25%。其中，2019年可售货值3500亿，一二线、准二线占比87%，大湾区占比为11%。战略方面，未来一线转型持有经营，销售将以二三线城市为主，但租金业务90%来自一线城市。

2018年，集团新增土储1240万方，新增货值2200亿元，平均成本为6190元/平方米。其中，土储主要仍分布在一二线及准二线城市，占比87%。2018年，集团在大湾区的销售正在逐年增长，其中华南地区销售由17年的2%增长至18年的5%。2018年，拿地金额权益比重为54%。

财报显示，2018年公司物业销售增长28.8%至390.1亿元，租金收入增长151.0%;公司毛利率(经调整)由29.7%增至34.7%。核心净利润率由12.8%增至13.1%。是由于已交付物业项目取得更好利润、土地成本合理、融资成本低及透过改善质量及品牌而实现产品溢价。

于2018年12月31日，净负债对股本比率达67.2%，手头现金达446亿元;加权平均债务成本为5.8%;集团土地储备总建筑面积约为4120万平方米，而集团应占土地储备建筑面积约为2070万平方米。

执行董事及集团副总裁杨欣表示，集团毛利和毛利率表现再创新高，令管理层感到欣喜。

以下为智通财经APP整理的业绩发布会问答实录。

问：关于长租公寓方面，今年的发展节奏是怎样的?预计能够新增多少间?大概何时能够IPO?

答：长租公寓方面，旭辉一直坚持有质量的增长，不会追求纯粹的规模增长。我认为任何一项业务都要立足于长期盈利。我们制定了新的发展战略，我们在2018年管理房间数是5万间，开业开了1.5万间。今年管理层希望长租公寓管理能达到8万间，开业达到4万间。我们是把长租公寓作为一个主业来经营，希望将来有比较亮丽的表现。

长租公寓未来一定会走资本市场的发展道路，就跟永升生活服务一样，相信几年内有机会登陆资本市场，具体时间还未确定。

问：融资成本18年有所上升，今年会否持续走高?有什么融资计划?商业板块有没有其他计划? 权益比例方面是否会继续提高?

答：旭辉去年的融资成本在5.8%，比17年5.6%有略微增长。相信19年随着外部实际融资成本回落，将会较18年持平或小幅增长，在6%以内。目前来看旭辉没必要有大的融资计划。

今年19年买地的权益比重目标是提升至70%，19年如果买的多会提高更多一点，要看19年最终的买地量。趋势来看，权益比重在近两年内会有较快的提升。

问：长租公寓是否盈利?有没有找到盈利模式?

答：长租公寓目前还没有盈利，行业盈利来自三个方面：一是每个单门店盈利，二是因为有会计处理的原因，租金是直线摊销法，相当于20年的租金摊掉，意味着前期租金所摊成本会很高，高于实际租金，盈利时间受到会计影响可能会推后5-6年。三是规模，当规模达到一定程度，当地盈利累计起来才能消化掉总部，是大总部经营模式。

长租公寓在旭辉控股下采用联运模式，是轻重结合的模式。也就是说，既通过运营来挣钱，也通过未来的资产管理来挣钱。

我认为未来长租公寓最好的市场在中国那一二十个流动人口、商务人口多的城市，不是所有的地方都可以做长租公寓，特别是三四线城市。

问：如何看香港市场，未来是否还会拿地?如何看待空置税?

答：旭辉一直都在关注香港的投资机会，其实当楼卖得好的时候我们就不买地了。然而当楼都卖不出去时，我们认为买地的机会来了，会比较积极看地。现在市场慢慢回暖，买地会比较难。

今天油塘项目同时召开了另外一个记者会，公告开盘价格。第一批应该比较优惠，整体收益比我们预期稍微还好一点。总共有300多套，体量也不是很大。作为旭辉在香港的第一个项目，是一个成功的开始。

以后我们还是会密切关注香港的机会，如果有好机会还是会继续投资。

问：有没有进入其他海外市场的计划?

答：暂时还没有打算，在二五战略期间，旭辉还是仍以国内市场为主。

问：今年买地方面的预算是多少?商业方面的布局计划是什么?对公司的贡献占比有没有目标?

答：今年我们买地坚持两个原则，一个是量入为出，我们买地的金额多少与实际销售和回款是挂钩的。市场在波动时公司会严格按照量入为出为基本原则进行控制。目前来看，19年买地的预算应该会小于回款的45%。第二还要看好的买地机会。

商业布局方面，随着旭辉的规模越来越大，现在开始在规划加大收租物业的增长，主要来自于一线城市的办公和一些一二线城市的商业。我们目前在建的还有5个商业和5个写字楼。未来租金增长会非常快。

从商业布局来看，我们在一二线会寻找比较好的商业机会。三四线城市主要会将住宅和商业搭配来做，以住宅为主，用住宅开发来支持商业发展。整个商业比重在未来会逐年增加，过去的比重在10%以内，希望在未来几年能增长至15%、再逐步增长至20%。可能十年以后看旭辉，就像看香港新鸿基一样，一半是开发业务，一半是收租业务。

随着中国房地产市场逐步从成长期进入成熟期，以及旭辉规模的逐渐增长，十年后旭辉的收租业务逐年增长。

数据方面，我们在未来5年尚未推出的商业管理面积接近40万方，已经确认的商业均分布在北京、上海、成都、重庆等一线和强二线城市。 未来类似去年开张的LCM超人气项目旭辉会越来越多。