地产行业透视：地价回归合理水平，二线城市迎来拿地良机

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，作者为马千里、邱娟。

阳春三月，地市虽然没有迎来成交量的大幅井喷，但就房企参与土拍热情来看，的确比2018年四季度有所改观，高溢价地块成交数量增加之势十分明显。据CRIC统计，各能级城市溢价率均有所上扬，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升，考虑到信贷政策有所放松，房企现金流相对宽裕，土地市场呈现出欣欣向荣之势。为还原最真实的土地市场，本文以重点一二线城市为研究对象，对2019年开年以来地市成交情况、高溢价地块进行深入探索，以期为各大房企新增土储提供参考。

中西部、京津冀、长三角区域活跃度较高 供地不足使得粤港澳效应还未显现

截止3月13日，通过对2019年一二线城市土地成交的近千宗土地进行统计分析，结果发现：土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市，地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块，半数以上土地（46宗）位于新郑市，主要是新郑新区规划利好带来的大规模建设所致，其次是昆明、青岛、重庆、成都、石家庄、天津等，成交数量接近50宗或在其以上，居于第二梯队；而杭州、西安、贵阳、济南、南宁、海口、上海、太原等城市则居于第三梯队，成交总数数量在30宗以上，深圳、厦门、大连、合肥、广州等城市土地市场则十分冷清，成交宗地数量不足10宗。而热点的粤港澳大湾区，由于广州、深圳等城市土地供应有限，热度还未显现。

二线地市“回暖”最显著 南宁、昆明等城市高溢价地块数量居于前列

土地溢价率终结了长久来看的低位徘徊，在2019年明显迎来回升，由2018年底的历史低位9.4%升至2019年2月的12.2%，这种低位回升趋势在二线城市表现最为突出，2月升至13.4%，环比增加3.3个百分点，是三个能级城市中溢价率涨幅最高的。究其原因，主要是苏州、福州等热点二线城市成交了多宗优质地块，其中苏州有三宗地的溢价率都在30%以上，推高了二线城市的溢价率。流拍情况也明显好转，尤其是2月份，流拍率仅有1.66%，较2018年底及2019年1月有明显好转，但是还是高于2017年底及2018年上半年的流拍率。

从典型一二线城市高溢价地块（溢价率高于30%）的占比来看，约10%的土地是高溢价地块，71%的土地是零溢价成交，处于较低溢价率（0-10%）的土地也占到10%。总的来看，目前一二线城市土地成交的溢价率水平处于较低位。

就城市分布来看，高溢价成交地块分布最多的城市是南宁，有11宗地块成交溢价率超过30%，然后是昆明、南昌、杭州、西安、重庆、天津、海口、宁波等，成交的高溢价地块数量均超5幅，这些城市均为二线城市；相比之下，一线城市高溢价地块明显较少，北京有4幅，上海和广州均只有1幅，深圳则没有高溢价地块成交。总的来看，受一线城市土地供应有限、三四线城市则受市场走冷、土地市场归于沉寂的影响，二线城市逐渐成为土地市场的主战场，房企竞相较为激烈，进一步又推高了土地溢价率水平。

另外，就这些城市成交的高溢价地块的土地属性来看，依然是纯宅地居于首位，占到高溢价地块的42%，其次是商住地，占到34%，商办地则只有2成，而成交的高溢价综合地块仅有4幅。总的来看，纯宅地依然是各房企竞相追逐的土地类型，容易推高溢价率，并且从高溢价地块成交价格排行榜来看，TOP20中就有11幅为纯住宅用地。就单城市看，南宁、西安、天津、宁波等城市高溢价地块多为商住，南昌、海口、郑州三城的高溢价地块多为纯住宅用地。

核心地块相继入市受房企热捧 进一步推高溢价

与2018年下半年相比，一二线城市的核心地块热度明显回温，溢价率明显升高，尤其是在杭州、北京、郑州等城市的部分地块由于区域位置较好，加之二线城市市场回暖的影响，大大提升了房企的投资预期，纷纷加入土拍阵营。以宁波鄞州区06-03-02#(东钱湖)住宅地块为例，该地块历经226轮竞价，最终金地以16.11亿元的总价竞得拿下，溢价率57.6%，平均楼板价13020元/平方米。3月14日宁波鄞州区又出让一宗宅地，最终该地块被宁波奥克斯置业有限公司以熔断价20750元/建筑平米（8.14亿元）加1600平米配套用房面积竞得。种种迹象表明二线城市土拍热度明显升温。当然这种现象并非个例，苏州2月22日迎来春节后首拍，共有5宗住宅地块连续竞拍出让，融信、中骏、佳兆业、中梁、大华集团等企业纷纷竞得，5宗地块总揽金97.44亿元。其中成交价最高的高新区狮山街道长江路东、竹园路北地块经过40轮的竞价，最终被大华（集团）有限公司斩获。地块总成交价约为40.71亿元，溢价32.14%。

值得注意的是，北京三幅共有产权土地溢价率也升至高位，均接近40%，打破了北京以往共有产权房大多为零溢价成交的特点，其中两幅位于通州区，很大程度上是由于北京市政府正式迁往通州带来的利好效应；加之巨大的价格优势进一步提高了刚需客群的接受度，房企也是看中这一点，纷纷加入土拍，溢价率也随之水涨船高。

地价回归合理水平 二线城市迎来拿地良机

总的来看，进入2019年二线城市土地流拍率明显下滑，溢价率也有所上升，尤其进入三月份，土地市场升温更为明显，高溢价率地块层出不穷。从高溢价地块占比情况来看，较2018年四季度也有明显增加。究其原因，主要是由二线城市楼市小幅复苏，加之企业境内发债总量上升且融资成本回落、房企融资环境“回暖”，资金较为充裕，纷纷加入下一轮的“抢粮大战”。加之这些出让地块底价低于预期，多数企业报着志在必得的态度参与竞拍，最终使得溢价率明显上扬。

南京近期挂牌的两幅含宅用地即是典型的例子，起拍楼板价明显低于周边同类地块成交价，以西善桥G02地块为例，起拍楼板价13237元/平方米，周边同类项目售价在3.5-3.9万元左右，即使按照最高楼面限价19172元/平方米成交，盈利空间也十分巨大。在当前地价回归比较合理水平的局面下，不失为拿地良机。

从当前土地供应情况来看，三月底大概率将迎来一波集中供应潮，在地价较为合理、楼市频现“回暖”迹象的当前，抓住机会抢夺优质地块是当务之急。尤其人口、产业支撑能力较强的城市可重点考虑，譬如杭州、西安、郑州等人口流入较多的城市；而那些目前供求关系平衡、房价已经过度透支的城市，虽然存在一定的投资机会，但这个时候拿地的投资回报率也会明显下滑，建议仍需谨慎处之。