平安证券：3月房企销售明显改善，关注回暖持续性

单月销售明显改善，关注楼市回暖持续性：1-3月百强房企累计实现销售额2.2万亿，同比增长8.7%，销售面积1.6亿平，同比增长4.5%。其中3月单月实现销售额9042亿，环比增长57.4%，同比增长21.1%；实现销售面积6597万平，环比增长47.8%，同比增长14.7%。销售金额增速高于销售面积增速，意味着高均价的核心城市成交占比提升。展望全年，一二线经历两年调整，叠加政策微调及货币宽松，预计将延续缓慢复苏趋势；而供应增加、需求透支的三四线调整压力依旧较大。考虑短期政策端并未有明显力度的放松，后续仍关注楼市回暖持续性。

规模竞争加剧，集中度提升仍为中长期趋势：从具体房企来看，3月碧桂园实现销售额654.6亿，同比增2.1%，累计销售额达1704.6亿，领跑房企。重点监测的25家房企中22家实现单月百亿以上销售额，其中万科、恒大、保利单月销售增速分别为12.8%、10.7%、19.3%。滨江、绿地、旭辉等房企表现较为突出，单月增速分别达225.5%、96.4%、89.1%。规模竞争背景下，前3月TOP10及TOP30入榜门槛分别提升4%和7.2%至303亿和154亿。随着楼市步入调整通道，将更加考验房企的运营、融资、操盘等能力，中长期来看市场集中度将持续提升。

主流房企可售充足，销售目标稳中有增：2019年房企销售目标制定相对谨慎，重点监测房企平均目标增速为15%，明显低于2018年的29.9%。碧桂园、万科未披露销售目标，恒大、中海、龙湖、华润、新城2019年目标增速8.8%、13%、9.6%、14.9%、22.1%；第二梯队房企规模增长意愿相对较强，金科、旭辉2019年目标增速分别为26.3%、25%。从各家房企推盘量看，销售规模增长主要依靠可售货值增长，目标预计去化率仍保持在60%左右。中长期来看，随着行业步入平稳发展阶段，传统高杠杆高增长模式不可持续，房企将逐步由规模扩张转向高质量发展。

投资建议：三月单月百强房企销售额同比增长21%，楼市整体表现好于预期，同时主流房企2019年销售目标仍有10%至20%增长。随着按揭利率下行及政策预期改善，预计核心城市楼市有望延续缓慢复苏，三四线楼市短期仍有调整压力。板块投资建议方面，随着市场关注回归基本面，地产板块政策及市场底部明确，低估值、高股息且业绩增长确定，配置价值将逐步凸显。个股关注两条主线：1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。

风险提示：1）2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险；3）若楼市降温超预期，且融资渠道依旧偏紧，部分中小房企或面临资金链风险。