海通证券：3月房地产销售有序复苏，看好蓝筹开发+交易链组合

本文来自微信公众号“涂说天下”。原标题为“3月销售有序复苏，房企表现不一”。

投资要点：

3月销售强势复苏，单月同比转正。从3月单月情况来看，TOP100房企实现操盘口径销售金额8284亿元，环比上升85.2%，同比上升11.5%，同比增速转正。3月权益销售金额为6780亿元，环比上升72.6%，同比上升13.6%，同比增速转正。从2019年1-3月操盘口径销售金额来看，TOP1-10房企下滑幅度最大，同比下滑达到8.3%；TOP11-20次之，同比下滑幅度达到7.9%；TOP21-30第三，同比下滑6.9%。1-3月TOP100房企操盘口径销售金额累计同比增速较1-2月跌幅收窄。从2019年1-3月权益销售金额来看，TOP11-20房企同比下滑幅度最大，达到7.1%；TOP1-10同比下滑幅度次之，达到4.0%；TOP21-30房企同比小幅增长0.5%；TOP31-50实现同比大幅增长14.2%；TOP51-100房企同比小幅增长0.2%。

除10强和20强之外，其他梯队销售门槛不同程度上升。对比18年和19年3月单月操盘口径销售门槛来看，10强的门槛从387亿元下降至361亿元，降幅为6.8%；20强门槛从267亿元下降至261亿元，降幅为2.2%；30强门槛155亿元上升至162亿元，涨幅为4.5%；50强门槛从99亿元上升至102亿元，涨幅为2.8%；100强门槛从34亿元提升至35亿元，增幅为1.8%。从门槛值来看，除了10强和20强门槛小幅下滑以外，其他梯队均出现不同程度上升，30强门槛上升幅度最大。

3月房企销售整体复苏，过六成房企同比正增长。从2019年3月单月同比增速来看，前50强房企有数据的房企是49家，同比正增长33家。前三位中碧桂园同比下滑10.1%，万科同比下滑5.3%，中国恒大同比增长7.0%。第4-10位中，绿地控股同比增长71.9%，华润置地同比增长58.7%，中海地产同比增长31.9%，保利地产同比增长19.8%，融创中国同比增长17.1%，新城控股同比增长6.7%，龙湖集团同比增长7.5%。11-20强中，阳光城同比下滑4.0%，华夏幸福同比下滑15.5%，其余均实现同比正增长。21-30强中，泰禾集团同比下滑15.1%，绿城中国同比下滑0.8%，金科股份同比下滑 7.0%，祥生地产同比下滑27.1%，其余均实现同比正增长。

投资建议：“开发蓝筹+交易链”，板块2019年2Q优势明显。1）行业基本面：2018年4月开始全面降杠杆，5月开始大部分房企销售受冲击，8月开发商出现降价，后续4Q整体销售平平。从基数效应看，2019年2Q开始，各大龙头公司增速有望触底回升。当前蓝筹销售跑输行业，不符合历史规律。2）财报期：考虑去年销售增速和财务控制能力，蓝筹年报和一季报整体预期稳定，属市场中相对表现优异群体。后续评级和融资能力进一步优化，有利保障价格平稳下整体毛利率稳定。3）继续看好蓝筹开发+交易链组合：包括蓝筹开发-万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝；地产交易链（我爱我家、国创高新、世联行、易居企业控股）、主题长三角一体化（上实发展）。

风险提示：行业面临基本面下行风险。

正文

1、3月销售有序复苏，单月同比转正

根据克尔瑞和亿翰公布的2019年1-3月销售业绩排行榜数据，前100强房企操盘口径[1]销售金额达到18547亿元，同比上年下滑4.9%；权益[2]金额达到15796亿元，同比上年下滑1.0%；权益比85%。2019年1-3月前50强房企操盘口径销售金额达到15606亿元，同比上年下滑6.1%；权益金额达到13133亿元，同比下滑1.3%；权益比84%。2019年1-3月百强房企销售情况表现不一，其中操盘口径销售金额1-10强同比下滑8.3%，11-20强同比下滑7.9%，21-30强同比下滑6.9%，而31-50强同比上升4.9%，51-100强同比上升2.1%。

从3月单月情况来看，TOP100房企实现操盘口径销售金额8284亿元，环比上升85.2%，同比上升11.5%，同比增速转正。3月权益销售金额为6780亿元，环比上升72.6%，同比上升13.6%，同比增速转正。

从不同梯队房企的销售情况来看，2019年1-3月TOP1-10的房企实现操盘口径销售金额8195亿元，同比下滑8.3%；操盘口径销售面积6510万平米，同比下滑13.6%；权益销售金额6787亿元，同比下滑4%，权益比重83%。

2019年1-3月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额2850亿元，同比下滑7.9%；操盘口径销售面积2222万平米，同比上升6.3%；权益销售金额2352亿元，同比下滑7.1%，权益比重83%。

2019年1-3月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1993亿元，同比下滑6.9%；操盘口径销售面积1339万平米，同比下滑10.2%；权益销售金额1684亿元，同比上升0.5%，权益比重85%。

2019年1-3月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额2569亿元，同比上升4.9%；操盘口径销售面积1783万平米，同比上升2.2%；权益销售金额2310亿元，同比上升14.2%，权益比重90%。

从2019年1-3月操盘口径销售金额来看，TOP1-10房企下滑幅度最大，同比下滑达到8.3%；TOP11-20次之，同比下滑幅度达到7.9%；TOP21-30第三，同比下滑6.9%。1-3月TOP100房企累计同比增速较1-2月跌幅收窄。

从2019年1-3月权益销售金额来看，TOP11-20房企同比下滑幅度最大，达到7.1%；TOP1-10同比下滑幅度次之，达到4.0%；TOP21-30房企同比小幅增长0.5%；TOP31-50实现同比大幅增长14.2%；TOP51-100房企同比小幅增长0.2%。

对比18年和19年3月单月操盘口径销售门槛来看，10强的门槛从387亿元下降至361亿元，降幅为6.8%；20强门槛从267亿元下降至261亿元，降幅为2.2%；30强门槛155亿元上升至162亿元，涨幅为4.5%；50强门槛从99亿元上升至102亿元，涨幅为2.8%；100强门槛从34亿元提升至35亿元，增幅为1.8%。从门槛值来看，除了10强和20强门槛小幅下滑以外，其他梯队均出现不同程度上升，30强门槛上升幅度最大。

2、3月房企销售整体复苏，过六成房企同比正增长

从2019年3月单月情况来看，碧桂园操盘销售金额单月超过600亿元，万科地产、中国恒大、保利地产单月超400亿元，融创中国、绿地控股、中海地产、华润置地单月销售金额超过200亿元，新城控股、龙湖集团、世茂房地产、金地集团、阳光城、旭辉控股集团、华夏幸福、中南置地、中梁控股、招商蛇口、富力地产、泰禾集团、绿城中国、金科股份、蓝光发展单月销售超过100亿元，中国金茂、雅居乐、远洋集团、美的置业、滨江集团、祥生地产、龙光地产、荣盛发展、正荣集团、佳兆业、金辉集团、新力地产、华发股份、奥园集团、建业地产、时代中国、中国铁建、融侨集团、大悦城控股单月销售超过50亿元。

从2019年3月单月同比增速来看，前50强房企有数据的房企是49家，同比正增长33家。前三位中碧桂园同比下滑10.1%，万科同比下滑5.3%，中国恒大同比增长7.0%。第4-10位中，绿地控股同比增长71.9%，华润置地同比增长58.7%，中海地产同比增长31.9%，保利地产同比增长19.8%，融创中国同比增长17.1%，新城控股同比增长6.7%，龙湖集团同比增长7.5%。11-20强中，阳光城同比下滑4.0%，华夏幸福同比下滑15.5%，其余均实现同比正增长。21-30强中，泰禾集团同比下滑15.1%，绿城中国同比下滑0.8%，金科股份同比下滑 7.0%，祥生地产同比下滑27.1%，其余均实现同比正增长。

3、投资建议

投资建议：“开发蓝筹+交易链”，板块2019年2Q优势明显。

1）行业基本面：2018年4月开始全面降杠杆，5月开始大部分房企销售受冲击，8月开发商出现降价，后续4Q整体销售平平。从基数效应看，2019年2Q开始，各大龙头公司增速有望触底回升。当前蓝筹销售跑输行业，不符合历史规律。

2）财报期：考虑去年销售增速和财务控制能力，蓝筹年报和一季报整体预期稳定，属市场中相对表现优异群体。后续评级和融资能力进一步优化，有利保障价格平稳下整体毛利率稳定。

3）继续看好蓝筹开发+交易链组合：包括蓝筹开发-万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝；地产交易链（我爱我家、国创高新、世联行、易居企业控股）、主题长三角一体化（上实发展）。

4、风险提示

行业面临基本面下行风险。