新股前瞻︱携387亿元土储从大湾区出发 物业开发商滙景控股进军港交所

自《粤港澳大湾区发展规划纲要》今年初颁布以来，“大湾区概念股”备受投资者关注，力求从此国家级战略规划受惠。近日，立足于大湾区的房地产开发商滙景控股有限公司向联交所递交了主板上市申请。

滙景控股扎根于东莞的中国综合住宅及商用物业开发，其历史可追溯至2004年，以“滙景”品牌于东莞从事物业开发，包括东莞地标性商业综合体滙景城，主要专注于广东省发展，在当地已建立良好声誉及稳固的市场地位。集团也于招股书表明，将力求达致“立足大湾区”的使命。除大湾区外，滙景控股已逐渐向中国全国进发，足迹已逐步延伸至长三角城市群及长江中游城市群。

事实上，滙景控股去年业绩表现不俗，2018年全年收益同比上升86.89%至人民币22.38亿元，年内溢利则增长1.54倍至人民币4亿元，纯利率达17.9%，毛利率则达53.3%，于内房股中为较高水平。截至今年1月31日，已预售总计建筑面积逾10万平方米的物业，同时于今年1月至3月售出及交付的项目，销售总额达人民币8.9亿元，为未来盈利奠下基础。

而值得留意的是，作为一家物业开发商，其负债则远低于其手上物业价值。翻阅招股书可以发现，滙景控股的物业账面净值仅人民币55.75亿元，但于今年1月31日的估值却高达人民币179.92亿元，回报率达逾200%。

此外，根据估值报告，滙景控股即将收购的物业价值达人民币82.29亿元，而即将申请“城市更新计划”的物业价值则达人民币125.06亿元。若计入上述物业，公司手头物业价值则高达人民币387.27亿元。同时，集团借款只有人民币24.83亿元，财政状况与大部分内房股相比，可谓相当健康。

以上所提及的“城市更新计划”为广东省特有的改造模式，是国土资源部给予广东省的特殊政策，此类项目已成为大湾区土地资源的重要来源，滙景控股在这方面的丰富资源，必将有助其把握大湾区的庞大机遇。

发展模式方面，滙景控股专注向客户提供优质的综合体物业，同时在地方政府机关鼓励下提供推广特色行业的物业项目，包括“文旅康养”项目及“科创产业”项目。其中，“文旅康养”项目以衡阳滙景‧雁湖生态文旅小镇为例，其总占地面积约93.84万平方米，设有娱乐和生活健康设施，被选作当地政府城市规划的核心要素。

“科创产业”项目则旨在为新兴产业提供有充足配套的社区。滙景控股已就开发人工智能小镇与地方政府机关订立合作框架协议，并与浙江大学合作，建议在东莞开发人工智能小镇。对方承诺为公司提供技术支援，以促进人工智能小镇发展。

截至2019年1月31日，公司于大湾区持有或正在开发的物业项目有11个，总占地面积为66.67万方，总预期建筑面积约170万方。除此之外，公司于东莞有14个尚未作任何开发的未来项目持有地块，预期建筑面积上限为220万方。

展望未来，公司表示，将继续关注大湾区，借助公司在大湾区城市更新开发项目的经验，继续对享有政府政策支持的高增长潜力城市进行深度投资、进行城市更新项目，并继续与新兴行业合作，以推动进一步增长。

另外值得一提的是，滙景控股独立非执董包括前香港会计师公会理事会会长赵丽娟及前香港律师会会长熊运信，以及上海磐石基金总裁林燕娜，其基金管理资产高达人民币100亿元。相信董事会有三位极具行业经验人马坐镇，将有助进一步加强市场信心。