投资笔记|物业股随市回落，入场机会逐渐显现

 具备高增长的防御性板块属于不可多得的优质品种，物业股就属于其中的一类。在港上市的物业股过去股价都表现强势，近期在大市的影响下终于有所回调。虽然接下来大市方向不明，但若再次向上，优质板块的上涨永远会优于平均幅度。对于不喜欢追高的投资者来说，回调阶段就是最好的研究时机，以下便对港股主要物业股增长前景及估值进行梳理。

物业股因为其轻资产、非周期、抗通胀、现金流稳健等特点，使其具备了防御性的属性；在港上市的物业股中，大部分都是从母企地产公司分拆出来，近几年房地产市场的火爆又使得物业股兼具高增长的特点。根据wind的数据，目前在港上市的主要物业股静态PE介于20-40倍之间，2019年的动态PE处于10-30倍之间。短期而言，年增长速度与公司管治素质决定了不同公司的估值差异；站在一个更长期的角度，笔者认为15-20倍的PE属于物业股的合理估值范围。

图表数据来源：wind

目前物业公司在物业收入方面的增长，主要是依靠管理面积的增加和物业费用的上调。从管理面积上来说，由于从房产协议销售到交房收取管理费一般周期为两年，过去两年房地产市场的快速销售成就了接下来几年物业管理面积的加速增加。大型的物业管理公司一方面通过母企的高额转化增加管理面积，另一方面积极外拓进行品牌输出，行业集中度加速向头部企业靠拢。

从物业费用上调角度来看，由于物业公司门槛并不高，竞争激烈，导致老小区物业费用上调难度偏大，但是逐渐上调仍是大势所趋。新交付的物业管理费远高于老小区，尤其高端物业价格弹性更大，这就意味着新交付物业面积占比高的公司，业绩增速也会更高。

根据wind统计的上市公司未来增长预估，以下物业公司未来两年利润年复合增长率平均值高达46%。香港上市的物业公司大部分都是从母企地产公司分离出来于最近两年单独上市，相较于母企，这类物业公司收入及利润规模并不大；根据所了解的信息显示，除了物业收入之外，物业公司也在积极拓展其他增值服务，在母企的支持与背书下，未来的业绩增速是有很大概率超过wind统计的数值，如果这样下表显示的动态估值数据会更小，对应的上市公司股价吸引力也会进一步提升。

图表来源：wind，年报

目前物业股股价整体走势上仍未有明显的止跌迹象，大市短期方向不明，物业股可能也会进一步调整。笔者妄加猜测：或许优质龙头股，如碧桂园服务（06098）、绿城服务（02869）、中海物业（02669）今年的动态PE跌到20以内可能是好的入场时机？不论未来具体如何，作为一个兼具高增长属性的防御板块，趁其回调时深入研究及跟进，肯定不失为一种正确的操作方式。