佳兆业(01638)的二十年：从旧改先锋到企业航母

2009年12月的第一天，深圳的城市更新大幕因为一则条令正式拉开，就是首次提出“城市更新”概念的《深圳市城市更新办法》，之后深圳的存量改造才有了有据可循的理论模式。彼时距离佳兆业(01638)成功盘活第一个烂尾楼、开发“深圳桂芳园”已有十年。

《办法》出台后的第8天，佳兆业集团以超两倍认购的股票数量、超过30亿元的融资，成功在香港挂牌上市。

回顾佳兆业20年的发展历程，从旧改先锋到企业航母，其发展与时代发展进程息息相关，离不开时代浪潮更迭中所带来的机遇，更离不开改革开放和中国经济发展。作为有社会责任感的企业，佳兆业集团一直感恩时代，并积极用自己的行动回馈社会。

“旧改之王”屯粮大湾区

佳兆业2009年上市时的招股书中提及了发家史：“我们的集团由郭氏家族所创办。我们的起源可追溯至于一九九九年六月成立的深圳佳兆业地产，其于深圳从事住宅物业开发。”

1999年，佳兆业收购了深圳布吉片区的龙泉别墅烂尾部分，改造成“桂芳园”之后将目标群体投向香港市场获得大卖。

桂芳园的一炮打响，一举奠定了佳兆业之后20年的地产开发主基调，即尽量避开高价的招拍挂，用低成本获取大量旧改土储。

2003年，佳兆业将广东省是年拍卖标的额最大的项目“子悦台”收入囊中，成为佳兆业第一个住宅兼商业综合开发项目。2005年，佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——位于广州的中诚广场项目，并于2008年初改造完毕开始对外租售。

为扩充项目满足上市体量，2005年12月至2009年9月期间佳兆业收购了13个项目公司的控股股权，进而拥有了广州金茂、香瑞园、锦城山庄、惠州佳兆业中心等13个项目的权益。直到2009年上市前，佳兆业的招股书显示其拥有的土地储备已经足够应付未来五年的拟发展所需。

佳兆业成为深圳城市更新第一批“吃螃蟹”的房企之一，当它在深圳东部“扫货”旧楼的十多年后，恒大等大型房企才开始闷声插足。

佳兆业更是全国最早将旧改业务线条独立出来的房企。2011年，佳兆业成立了全国首家专业运营城市更新项目的公司——佳兆业置业发展有限公司，赋能授权，极大地提高了旧改的效率和专业度。

迅速的扩张和旧改项目的助力，让佳兆业之后飞速发展。

截至2018年底，佳兆业城市更新拓展拥有旧改项目占地面积达3000万平方米，同比增长25%。其中旧改储备99%位于粤港澳大湾区，深圳及广州占比达60%，是未来旧改供应的主力。以货值划分，佳兆业总数4640亿土储货值中，73%位于大湾区，其中深圳和广州总货值占比超过一半。

佳兆业高管曾公开介绍，粤港澳大湾区1300万平方米土地储备中，超过一半是通过旧改供应的优质土地，在一线城市土地资源稀缺的背景下，旧改依然是佳兆业土地获取的重要方式。

通过旧改供应和收并购为主的拿地方式，佳兆业目前布局了粤港澳大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大区域，并在2018年首进海南三亚。

低成本意味着高毛利，佳兆业主席郭英成在年初的2018年业绩发布会上透露，佳兆业深圳旧改项目毛利率为50%左右、广州为40%、惠州和中山此类城市则为26%左右，2018年佳兆业毛利首次突破百亿。

“屯粮”重点区域的优势在今年前四月显现出来，由于全国投资性需求由低线城市回到热点一、二线城市，佳兆业今年前四个月销售总额约205亿元，同比上升约70%，完成全年销售目标875亿元的23%。

融资回归强势

佳兆业低成本的土地拓展模式最大的风险是时间，正如郭英成说的“旧改当然是比较难，特别是政策、社会变化不明朗的情况下”。深圳官方机构曾表示深圳城市更新周期普遍在8-10年，佳兆业对外称平均水平是5年左右，比主流房企8-12个月的高周转周期长了数倍。

长周期极度考验房企的资金链水平。2017年复牌不久之后，佳兆业就发行了新一轮境外债券，金额近两百亿人民币。最新发行的一笔美元票据是在2019年5月底，金额达4亿美元。

截止目前，佳兆业在境内融资渠道方面，已发行了包括供应链金融、长租公寓、购房尾款、船务信托收益权等多种ABS产品，发行额度达90亿元，这些都有利于降低融资成本。

过去三年，佳兆业的综合融资成本均在8%—8.42%之间，维持在主流房企中的健康水平。

强势的融资能力主要还是归结于庞大土储带来的抵押价值。2019年5月15日，穆迪公告称，给予佳兆业集团首次B1评级，展望稳定，理由是其强大的品牌和销售执行力，以及在大城市的优质土地储备。5月16日，佳兆业亦获得标普B评级和惠誉B评级，展望均为稳定，这是自从 2016 年债务重组以来，佳兆业集团首次获得三大评级机构的信用评级。

西南证券分析称：“随着信用评级得以改善以及业绩的进一步释放，2019年佳兆业净负债率和融资成本更待进一步降低，而毛利率和净利率预计同比稳步提升。”

安信国际认为佳兆业在近期新发行4亿美元债的同时，还要回购价值2.5 亿美元2020年到期票据，这些举措将进一步优化债务结构。 “佳兆业业务回归上升轨道。”安信国际在最新的研究报告中称。

佳兆业的前十年都在超前试验旧城改造，官方条令的出台提供了其快速发展的清晰路线，之后一跃成为地产黑马。上市后的十年，佳兆业涉足文体、旅游、航运、足球俱乐部、医疗等超20个产业和细分领域，成为拥有六家上市平台的综合性投资集团。

时代造就企业，佳兆业集团在改革开放浪潮中从零到一，逐渐从旧改先锋发展为如今中国大型综合性投资集团，简言之没有改革开放也就没有佳兆业的今天。

一直以来，佳兆业集团一直以实际行动回馈社会，以履行社会责任为己任，积极做公益慈善事业的倡导者、推动者和实践者。其参与了扶贫、济困、教育、环保、医疗等公益事业，希望能略尽绵薄之力，与城市共成长，与社会共进步。截至目前，累积捐赠慈善公益项目超过80个，捐赠金额逾12亿元人民币。

未来，佳兆业集团仍将不遗余力地为城市美好生活的创建贡献自己一份力量。