2019年上半年全国房地产总结与展望：大面积三房、四房占比稳中有升，改善需求仍将是成交主力

1-5月，67个样本城市中联排别墅和叠加别墅占比近九成仍为绝对成交主力。但与2018年相比，成交份额最大的联排别墅下滑3.59个百分点，而叠加别墅成交上涨2.98个百分点涨幅最大，其余产品占比轻微波动，基本与2018年持平。

三四线城市联排别墅虽较2018年锐减了7.02个百分点，但其占比依然有近50%，仍是当前别墅产品需求的首要选择。其余各类产品均有上涨，特别是独栋、双拼等舒适型别墅正逐渐趋于流行，净增幅皆超过2个百分点，显著高于一、二线城市。

1-5月，总价1000万以上豪宅主要集中在一线以及核心二线城市，北上深仍是千万级豪宅聚集地，成交套数皆超1000套，遥遥领先于其他城市。受惠于豪宅网签备案逐渐放开，上海、深圳千万级豪宅成交显著放量，同比均倍增。

上海更以3493套高居榜首，同比增长117%。苏州、南京、厦门这类核心二线城市豪宅市场表现可圈可点，成交套数都在100套以上。三四线城市中，珠海、温州和佛山千万级豪宅成交套数都在50套左右，顺利跻身豪宅成交套数TOP20城市行列。

随着改善需求持续释放，1-5月二手房购房偏好也向大户型产品倾斜。虽然90㎡以下小户型占比约65%仍是市场绝对主力，但产品成交量已呈现回落趋势。整体看来二手房市场运行相对平稳，70-90㎡的二房、90-120㎡的三房更加受到购房者的青睐，成为刚需以及首改需求的购房首选。

1、90㎡以下小户型占比超60%，二线城市100㎡以上产品渐受欢迎

1-5月，10个样本城市中，100㎡以上二手住宅成交全线上行，占比较2018年上涨1.63个百分点，其中各面积段产品涨幅不大，整体成交表现平稳。而90㎡以下特别是70㎡以下面积段下滑最为明显，较2018年降幅达1.2个百分点，但其成交比重达36.8%，依然占据最多的成交份额，是当下的需求主流。

4个一线城市刚需产品仍为购房者的首选，70㎡以下二手房占比42.7%居首，但较2018年回落了0.46个百分点，成交已现回落迹象。而70-180㎡各面积段成交占比全部提升，但整体涨幅仅0.66个百分点，波动并不明显。此外180㎡以上二手顶级住宅成交量继续遇冷，占比仅2.7%，可见顶级豪宅客群对二手住房并未展现出较大的热情。

6个二线城市二手房成交结构明显趋大化，整体改善性换房需求量逐渐增大。100㎡以上面积段占比全部上升，较2018年增加3.24个百分点，其中120-140㎡面积段增幅最大，上涨1.18个百分点。而100㎡以下面积段产品则全线下降，尤其70㎡以下产品下跌2.5个百分点最为显著。

2、客群正由刚需过渡至改善，二房占比有所回落、三房则明显回升

据CRIC不完全统计，深圳、合肥、武汉、重庆4个样本城市二手房成交结构中，二房、三方合计占比约80%，显著高于其他户型，刚需、首改客群依然为城市二手房购房的主要购买力。从增幅来看，一二房产品有较大回落，其中一房降幅最大，下滑近4个百分点；二房虽然仍是成交主力，但除重庆外其他三市均有所下滑，因此整体也减少了2.1个百分点，尤以合肥跌幅最大，较2018年回落了3.17个百分点。三房、四房、五房及以上户型产品逐渐展示出热度，占比呈现上涨趋势，其中三房户型产品较2018年上涨4.6个百分点，位列增幅首位。

3、小面积、低总价产品持续热销，90㎡以下两房、70-120㎡三房去化更佳

从4个样本城市主力成交户型二、三房成交面积段占比情况来看，中小面积段、低总价二手住房受到购房者青睐。二房中，90㎡以下面积段产品成交占比近九成，较2018年上涨4.43个百分点；三房中，70-120㎡面积段产品成交占比高达72%，较2018年上涨4.51个百分点，而120平米以上面积段户型下跌4.26个百分点，这也与新房成交主力面积段基本吻合。纠其原因主要还是热点一、二线城市本身二手住宅发展较为成熟，市场中存在大量小面积、低总价的“老破小”住宅可供交易，此外在供应受限，调控政策加剧下，新房高价压力迫使部分客群选择二手房市场，小面积、低总价、高性价比的二、三房户型成为购房者刚需或是首改的首要目标。

展望

01 改善需求仍将是成交主力，三房、四房成交占比有望持续提升

当下改善性需求持续释放，三房产品长期占据过半的市场份额，四房成交占比也是稳步提升。展望未来，改善性客群依旧是房地产市场最为重要的置业群体，三房、四房市场占有率有望持续提升。具体而言，受惠于改善性需求持续释放，三房仍是市场成交主力，市场占有率有望稳步提升。尤其是二线以及三四线城市，购房者普遍喜欢一步到位，三房去化前景着实可期。随着二孩家庭持续增多，四房成交占比也将持续提升。尤其是三四线城市，在预算条件许可的情况下，购房者更为青睐大户型产品，四房有望占据更大的市场份额。反观刚需市场整体低迷，二房成交占比将持续走低。尤其是多数三四线城市，受限于人口持续净流出，增量购房需求着实寥寥，二房去化前景依旧不容乐观。