房地产市场6月供应激增而成交微跌，一线环比跌21%

本文源自“克而瑞地产研究”微信公众号(ID:cricyjzx)。

6月恰逢房企年中业绩冲刺，新增供应环比增18%，但成交却延续降温趋势，整体继续环比微跌。各线城市市场分化：自一季度以来强劲回升、被市场各方普遍看好的一线城市成交环比锐减21%，无疑让复苏之路充满波折，二、三线成交量持续下行，受此影响，超六成城市库存环比小幅上涨，同比大部分城市都处上升通道。受三四线城市土地供应缩减影响，6月土地成交规模明显回落，但成交均价却在一线城市地块集中成交的带动下大幅走高，环比涨18.1%，部分二线城市流拍率相也有所上升，土地投资仍谨慎。

1 供应：环比增18%而同比持平，一线同、环比皆上升

6月，全国 29个重点城市商品住宅新增供应2845万平方米，环比上升18%，同比微跌2%。主要是房企年中业绩冲刺、加快推盘节奏，另外部分城市陆续出台人才政策，也给房企推货信心。

一线城市6月供应量254万平方米，环比上升20%，同比微升1%。深圳一改开年以来低迷的供应态势，实现同环比齐增，增幅超五成，上海也从5月颓势中扭转，环比增幅近100%。而上月供应表现不俗的北京、广州本月皆有所回调。

二三线城市6月供应量2591万平方米，环比上升18%，同比下降3%。25个重点二三线城市中，大多数城市供应量较上月有所提升，但仍有近半数城市低于2018年同期。横向比较来看，各二三线城市之间的分化依旧显著，海口、无锡两城实现了供应的环比翻番，而华南地区的佛山、昆明、南宁以及西南地区的重庆、成都同环比齐跌。

2 成交：一线环比跌21%或生变数，二三线同、环比齐跌颓势难改

6月，全国29个重点城市整体成交2616万平方米，环比下跌4%，同比下跌6%，虽然超2019年月平均达13%，但仍远低于市场预期。

一线城市成交环比下跌21%，同比上升17%。纵观各一线城市6月成交情况，虽然环比上四城齐跌，但量上仍都高于2019年月平均水平，且同比上除广州外其余三城皆涨幅明显。造成这一现象主要原因可能是一线城市积压的改善需求提前放量，后续支撑乏力导致成交开始回落，预计一线回暖之路仍充满波折。

二三线城市总体成交2359万平方米，同环比分别下跌8%和2%，总体延续了5月的小幅回落态势。同比来看，半数以上城市6月成交低于2018年同期，其中6个城市跌幅超过两成，但也不乏涨幅依旧坚挺的城市，这些城市主要集中在东南沿海，如无锡、厦门、福州。环比来看，除西安、苏州受制于近期政策收紧成交有所回落之外，另有11城成交下行，特别是徐州，在供应持续放量的情况下仍难掩成交的疲软。总的来说，二三线城市出现短暂的成交“小阳春”之后逐渐回冷，且城市之间的分化加剧。

3 库存：同、环比皆在上升，但八成城市消化周期仍在12个月以内

6月，因供应显著放量，七成以上重点城市商品住宅供求比上升，上海、深圳、合肥、厦门等19个城市超过1，特别是徐州高达2.04，市场供过于求明显。受此影响，超六成城市库存环比小幅上涨，增幅均在7%以内，但同比看大部分城市仍处上升通道，宁波、重庆、徐州回升最为显著，同步涨幅超100%。

半数以上城市消化周期环比小幅收窄，跌幅基本都在15%以内，同比看也是跌多涨少，福州近期市场转暖去化明显加快，同比跌幅高达79%。不过厦门、大连消化周期仍持续在20个月以上，库存风险仍需警惕，但整体来看八成重点城市消化周期皆在12个月以内，总体而言去化压力不大。

4 成交结构：北京高档产品占比大增，深圳90-120㎡产品占比明显上扬

从价格段分布来看，京、沪、深市场成交主力还是集中在中高档及高档段产品，合计占比皆在60%以上。较上月来看，三市中档产品成交占比全部小幅回落，跌幅均不超过5个百分点；上海、深圳中高档产品略有上升，环比分别增加7个百分点和5个百分点，深圳成交占比更是高达62%；北京中高档及高档产品占比涨跌幅显著，其中中高档下滑10个百分点，高档产品大涨16个百分点。

从面积段分布来看，本月北京、深圳90平方米以下产品持续热销，成交占比超五成，90-120平方米产品仍是上海成交主力。相较上月，除深圳90-120平方米产品成交占比显著下滑，环比减少12个百分点，北京90平方米以下产品比重回落8个百分点以外，其余城市各面积段产品占比变化均不大，涨跌幅均不超过5%。

5 土地：降成交规模大缩减，一线高价地集中成交带动地价环比增18%

受近两月成交主力三四线城市土地供应量大幅缩减影响，6月份土地市场成交规模明显回落；不过成交均价却在一线城市高价地块集中成交的带动下继续走高。据CRIC监测数据显示，截至本月26日，全国300城经营性土地共计成交1850幅，环比减少43.9%，同比则下跌了38.4%；成交建筑面积总计12729万平方米，环同比分别下降了38.9%和35.2%；成交价格方面，本月土地成交总金额为4258亿元，环比下降27.8%，同比则下降了4.6%；成交单价方面，在一二线土地成交量占比大幅回升的带动下，本月成交楼面价突破3000元/平方米，达到3345元/平方米，环比涨幅高达18.1%，同比涨幅更甚，高达47.1%。

在市场热度方面，虽然在北京、广州、深圳、宁波、成都等城市有高溢价地块成交拉动下，6月份成交溢价率回涨至20%，但环比涨幅仅为0.3个百分点；同时，在拿地成本上涨、盈利空间收窄的影响下，重点城市的流拍率相也有所上升，广州、成都、昆明等二线城市均有地块因无人竞价而流拍。

一线城市环比微降1%、二线下降20%，三四线环比降幅最为突出，高达45%；成交价格方面，一线受深圳优质高价地块的影响，环比大涨72%，二线微涨4%，三四线与上月基本持平。具体来看：

一线城市本月成交258万平方米，与上月基本持平，同比则上涨10%；受深圳大体量高价宅地成交的影响，一线城市成交金额明显上涨，环比增加七成至536亿元，同比涨幅也高达77%；成交单价方面，由于北京和深圳高价地集中出让，导致一线城市本月成交楼面价比上月大涨72%，同比涨幅也高达62%。各城市中，广州是唯一成交体量超过100万平方米的城市，久未供地的深圳本月也有土地出让，这是深圳在2019年首次出让住宅用地，总出让面积达17.03万平方米，是深圳近年来宅地规模最大的一次土拍，最终这5幅宅地均达到最高限价，成交总价达223.84亿元，配建人才房面积15.86万平方米。

二线城市本月土地成交建筑面积共3820万平方米，同环比分别下滑8%和20%；成交金额为1926亿元，环比下跌17%，同比则增长了24%；成交单价保持相对稳定，环比上月微涨4%，为5042元/平方米，但受去年同期较低基数的影响，同比大涨34%。具体来看，本月有7个城市的成交量超过了200万平方米，其中昆明的成交量最大，总成交建面达510万平方米，共计成交了50宗地，成交区域多集中在呈贡新区、西山区以及晋宁区。

三四线城市本月成交体量为8651万平方米，环比下降45%，和去年同期相比也有43%的降幅；成交金额1796万平方米，环比下降45%，同比降幅也高达31%，土地价格与上月基本持平，为2076元/平方米，但同比却上涨22%。从重点关注的城市来看，本月成交量最大的是六安，成交面积高达344万平方米，共成交了23宗地，1/3地块的成交溢价率均超过了30%，市场热度有明显上升。