夹缝中的狂欢 浦江中国(01417)收购上海新市北27%股权

本文源自“观点地产网”。

物业管理公司无疑是近两年资本市场上的宠儿。

在彩生活(01778)宣布引入京东(JD.US)、360作为股东，多方进行合作转型互联网科技公司时，碧桂园(02007)服务继续着并购，增加在管面积与协议的传统扩张。

在资本助力下，并购是物管公司最常用，也是最简单的方法。

名不见经传的浦江中国(01417)也选择了传统扩张这条路。在这场并购巨浪中，浦江中国在资本的夹缝中也有着属于自己的狂欢。

7月23日，浦江中国发布公告称将以不超过2750万元的代价收购上海新市北27.5%的股权。目标公司成立于2005年7月，主要业务为在上海及江苏省高新技术产业开发园区内从事为办公楼、综合大楼及公共设施提供物业管理服务。

深耕于上海的浦江中国，其自身的定位是物业管理服务供应商，主要从事为中国高端非住宅物业提供物业管理服务，其管理的主要目标资产包括上海世博展览馆、磁浮浦东机场站、久事大厦等。此次选择收购的上海新市北也是以非住宅为主的物管公司。

对于背靠地产母公司的物业管理公司来说，只要母公司每年的住宅销售稳定增长，物业管理公司的在管面积就会越来越大，再通过合理的并购与合作就可以带来十分可观的增长和现金流。

但对于非住宅开发为主的物业管理公司来说，扩张需要寻找到合适的项目进行签约合作，亦或者直接进行并购。以此来看，公司的成长性将存在一定的风险，且有面临负增长的可能性。

这一次，浦江中国找到上海新市北无疑是一宗不错的买卖。

据上海新市北2018年财政年报数据显示，其报告期内营业额约2.64亿元，资产总值9518.6万元，资产净值3638.5万元，税后纯利1283万元。

值得注意的是，浦江中国2018年的总收入约为3.92亿元，同比增加约8.0%；纯利约为2620万元，同比下降27.4%。

从数据上看，此次收购目标公司的营业额达到浦江中国的67.35%；纯利则接近一半为48.97%。

另据浦江中国2018年年报披露，其营业收入90.6%乃产生自向非住宅物业提供物业管理服务，而余下9.4%乃来自住宅物业及其他服务；去年，浦江中国透过其附属公司及于联营公司的投资订立了400项物业管理协议，同比增加25.8%。

浦江中国认为，此次收购将扩大其市场份额及在中国的客户群，特别是在产业开发园区物业管理的市场领域，而收购事项可加强集团于中国物业管理服务行业的市场地位。

完成收购后，上海新市北将成为浦江中国的联营公司，并预期将入账列作公司的投资，浦江中国将持有其27.5%股权。此次收购若是完成，相信将会改善浦江中国的盈利下跌状况。

在2017年12月份才上市的浦江中国，在其刚上市的2018年内度过了几近完美的一年。

从2018年初开始计算截至年末，浦江中国的股价从1.87港元一路攀升至2.7港元，区间涨幅达到44.49%，借着这股物业管理公司上市潮的东风，浦江中国也进入了快车道。

但到2019年后，其股价便进入了下跌期，降到了今天（7月23日）的2.28港元，区间跌幅为15.56%。虽然，对比上一年接近45%涨幅来说，“少量”的跌幅是估值回调期，但对比起同期的物业管理公司来说无疑是较为令人失望的。

据观点地产新媒体了解，旭辉的永升生活服务从年初至今上涨了136.71%；遭遇了大股东“黑天鹅”事件的新城悦服务也依然坚挺，从年初至今上扬了75.93%。

事实上，浦江中国今年早些时候已进行了两单收购，但对于股价的刺激作用似乎并不明显。

在1月11日，浦江中国拟收购一个清洁服务公司的51%股权；4月1日，其宣布收购一间为住宅及商业楼宇以及商场提供保安服务的公司。

值得注意的是，两单收购都不属于同业之间的并购，而是收购了其产业链的下游公司。“有助集团业务更多元化”与“整合目标公司资源及扩大服务范围及客户基础”，浦江中国在公告中解释道。

此外，成交量和易手率较低也是该公司面对着较大的问题，公司目前的市值为9.23亿港元。据东方财富网信息披露，截至7月23日，浦江中国市盈率为31.8，在物业管理公司高估值的情况下，属于行业较低水平。

根据浦江中国管理层在年报中透露，其计划利用收购来增加在管面积，并过扩大服务范围，进行物业管理行业的产业链及供应链纵向扩展；通过发展物业管理的科技，从而提升服务质量。

作为物管业内的“小公司”，浦江中国需要在这场浪潮中，继续找到属于自己的狂欢。