时代中国控股（01233）：扶我起来，我还能冲

从低开-5.22%俯冲至-9%，到收盘定格在-1.11%，刚给出中期业绩答卷的时代中国控股（01233）就玩了把刺激的。

智通财经APP了解到，时代中国控股于8月5日发布2019年中期业绩公告称，公司于期内实现合同销售额312.3亿元人民币(单位下同)，同比增长20.1%，完成年度目标750亿元的42%；实现销售面积206.4万平方米，同比增长36.8%，销售均价为15131元/平方米。公司上半年实现营业收入159.4亿元，同比增长52.2%，公司拥有人应占利润15.94亿元，同比增长34.6%。

而在二级市场方面，受累于公司截止7月的累计合同销售金额仅为368.12亿元，虽同比增长有18.48%，但只完成此前宣布2019年750亿销售目标的49.08%，一定程度压制了市场情绪，再加上房地产行业和市场大环境的影响。公司股价自7月23日开始便一路走低，交易量也呈放大趋势。在悲观情绪异常浓厚的8月5日，公司以-5.22%的跌幅低开并持续走低，当天最大跌幅达到了-9%，不过最终收盘时已经回到-1.11%。

时代中国股价强势回升，除大盘指数上行提供了动力外，更离不开公司业绩数据透露出的信息。

行情来源：智通财经

数据背后是盈利能力大幅提升

尽管各项费用拖累，但时代中国毛利的大幅提升，使得公司净利润依旧实现高增长。智通财经APP了解到，公司营收收入实现同比大幅增长52.2%至159.43亿元，但成本仅增长43%至107.55亿元，使得毛利高达51.87亿元，同比增幅高达75.5%，毛利率从去年同期的28.2%提升至32.5%。

不过三费占比略有提升，其中销售及市场推广成本因物业销售量增长导致同比提升50%至5.46亿元，行政开支也在集团员工扩充情况下录得65.1%同比增长至7.2亿元，融资成本则因公司大量土地收购及物业开发使得银行融资金额增加，使得该费用同比增长75.18%至4.32亿元，2019年上半年三项费用占收入比为10.65%，相比去年同期的9.99%稍有增长。

如再加上商誉减值和捐赠的原因导致其他开支也同比增长86.4%至3.32亿元，使得公司税前利润同比增长66.48%至36.9亿元，低于毛利增速；同时，因企业所得税、土地增值税分别同比增长58.36%、132.46%至13.21亿元和12.5亿元，最终导致税项支出同比增长84.06%至19.91亿元，公司最终录得净利润17亿元，依然有49.7%的同比高增速。

如果刨除自有投资物业公允价值变动、相关递延税项、提前赎回优先票据所付溢价、出售附属公司产生变动等非经营性项目影响，再重新计算于合营企业既有权益产生的收益和商誉减值损失，能代表公司主营业务盈利能力的核心净利润能达到18.07亿元，同比增幅能达到66.9%，公司盈利能力正在大幅提升。

而在漂亮业绩背后，主要是物业开发和城市更新两大业务在支撑。

两大业务持续提供增长动力

时代中国业务盈利全面提升，其中又属物业开发和城市更新业务为主力输出。智通财经APP了解到，虽然公司全业务营收和利润贡献都有提升，但营收增长主要贡献者为同比增长46.37亿元（45.8%）至147.63亿元的物业开发业务，而利润增长中最大驱动是城市更新业务凭借6.41亿元营收贡献的5.34亿元分部业绩，比物业开发5.05亿元（18.44%）的同比增长还要多，这也是公司毛利率能够大幅提高的重要原因。

而这两大业务，也将持续给公司带来业绩增长。智通财经APP了解到，就物业开发业务而言，目前公司总土地储备约为23.1百万平方米，足够应付未来3-5年的发展需求，按用途划分，其中63.8%是作为住宅用途、7.8%作为商业用途，以及28.4%用作停车场等其他用途。按区域划分，其中90%位于拥有粤港澳大湾区概念的广东省内，土地升值潜力较大，后续物业开发业务增长较为乐观。

对于城市更新业务来说，随着大湾区进入实质提速阶段以及地方政府换届期结束，公司三旧改造项目转化进程将进一步加快，此前公司就表示城市更新项目数量为80个，预计可转化为土地储备为建筑面积约2523万平方米，其中有41个项目可能在2019-2021年完成改造，总建筑面积约1076万平方米，其中2019年约转化200-300万方。剩下39个项目，已签订合作意向书，将可能在2021年后完成改造，预计总规划建筑面积1447万平方米。在8月6日的业绩会上，管理层表示2019年上半年已有4个项目完成转化，相当于去年一整年的项目数量，预计下半年也会有一定的项目转化出来，将对全年度业绩有利好。

当前的财务数据变动，也能一定程度反应出公司目前的快速扩张。智通财经APP了解到，无论是固定资产项目中的投资物业、预付款项，还是流动资产中的预付土地租赁款项，和预付款项、按金及其它应收款项目，均出现较大幅度的增长。而在负债端，流动负债中的各类应付款项，和计息银行及借款项目也均出现大幅增加，足见公司当前经营活跃度在明显提升。

此外要注意的是，快速扩张的时代中国资产负债率正在提升。目前已经同比增长1.4个百分点至76.4%，其中合同负债同比增长11.4%至212.0亿元，占总负债的19.1%，一年内到期负债也高达100.7亿元。虽然现金同比减少了13.76亿元，但仍然有近220亿元的现金在手，足够应付当前的快速扩张。等到市场稳定一些，公司股价还是具备上冲动力的。