业绩会实录︱九龙仓置业（01997）：上半年业绩维稳，但下半年发展前景不太明朗

智通财经APP获悉，8月6日，九龙仓置业(01997)在香港举行中期业绩发布会。公司主席兼常务董事吴天海、副主席兼执行董事李玉芳、投资关系经理吴庭欣出席了本次会议。

会上，公司主席吴天海表示，2019年上半年，尽管公司面临需求疲弱，主要是受外围因素的影响，但公司整体业绩表现较为稳定。

同时，在讲解公司上半年业绩表现部分，公司投资关系经理吴庭欣表示，集团的投资物业及酒店组合总收入和营业盈利均增长了5%;受到投资物业重估盈余下降65%的影响，今年上半年，集团的基础净盈利增长3%，达到51亿港元，为股息增长带来支持。

集团零售收入增长5%至54亿港元，其中海港城的贡献为73%。海港城和时代广场的租金成本比例分别维持在19.6%和21.3%。三个商场的租金也维持了正面的增长。

海港城的零售销售表现维持稳健。今年上半年录得185亿港元的零售销售，表现相比于香港零售市场超出2个百分点。而平均销售每月每平方尺维持在大约2700港元，零售收入增长6%至40亿港元。

智通财经APP了解到，截至2019年6月30日，公司共实现收入84.98亿港元，同比增长约4.22%;基础净盈利增加3%至51.84亿港元，股东应占盈利减少31%至69.89亿港元;每股基本盈利为2.3港元，中期股息每股1.1港元。

其中，投资物业收入及营业盈利均稳步上升4%，分别为74.33亿港元65.91亿港元。特别是海港城的收入及营业盈利皆增加 6%，反映商场和写字楼的租金总收入上升。

酒店收入上升 9%至9.06亿港元，营业盈利上升 67%至1.39亿港元，因为中环 The Murray 初期业绩持续改善。

The Murray 扣除土地及楼宇折旧后的营业亏损缩减 52%至6400万港元。然而海港城三间马哥孛罗酒店及会所受市场需求疲弱及经营成本上升拖累，营业盈利下跌6%。

发展物业收入减少85%至1000万港元，并取得营业亏损1400万港元，皆因上市附属公司海港企业有限公司有序撤出发展物业分部。

投资及其它收入上升 11%至1.49亿港元，营业盈利上升 18%至7800万港元。

以下是智通财经APP整理的九龙仓置业业绩会实录。

问：如果有关香港社会的问题持续下去，对公司的影响大不大?刚才提到零售业务，有什么因素会影响公司下半年的零售情况?

吴天海：今年年初开始，整体的需求疲弱，需求疲弱有好多不同的理由，好多外围以及国际性的，例如中美之间的摩擦，全球的经济不停下滑，近期还可以看到香港本身的问题，除此之外，我一直强调，汇率对于香港整体消费市场以及酒店、餐饮业是一个很重要的因素，由年初到现在，美元(港元与美元挂钩)相对于临近地区和国家的货币表现强势，当港元强势的时候，对香港整体的消费，需求有很大影响。昨日(8月5日)人民币破7是一个信号。虽然我们还没有7月正式统计数据，但我们认为7月、8月，甚至今年接下来的几个月，整体香港零售情况不太乐观，很明显，我们都会受到影响。

问：香港示威活动对海港城和时代广场造成影响，这两个地区的生意额下滑了多少?商户有没有谈到有关减租方面的问题?下半年的预期会不会更差?

吴天海：影响租户的生意不止一个因素，有多个因素，我们无法清晰地讲某一个因素占多少比重，整体来讲，租户的生意是比较难做的，我们也明白。全香港的零售业、餐饮业都受影响，尤其在许多购物中心地区，比如尖沙咀，铜锣湾受影响比较大。

李玉芳：关于租金方面，上半年也有单位数的增长，但接下来怎么走，也是很难预测的，主要看接下来的市况如何。减租方面，暂时没有收到相关要求，我们会努力和客户一起去想办法如何做好生意。

问：上半年公司成绩比较强差人意，那么公司下半年业绩还能不能跑赢大市?公司Q1和Q2业绩逐步放缓，接下来会不会变得更差?酒店方面，鉴于6月、7月内地访港的人数放缓，公司怎么看酒店的发展前景?上半年，租户的生意比较难做，那么哪个类型的租户的生意差一点?

李玉芳：整体来说，最近这几个月大部分类型的生意都有下降迹象，除了超市有所上升外，时装、珠宝、电器等都有所下滑，个别牌子也有做的还比较好的，但这几个月任何类型的客户都受到不大不小的影响。

吴天海：酒店和零售是息息相关的，下半年，我们对酒店和零售的表现都不看好，我也希望是我们看错了，我不敢说太多。

问：有好多因素影响生意，示威活动会不会影响商场人流情况?海港城写字楼的租赁方面的情况如何?公司对前景不太乐观，那么在控制成本方面有没有新的措施?有没有开源节流的措施呢?

吴天海：首先，我们要做的是保持对租户提供的服务，现在这个时候，我们不是谈节流的问题，而是谈在现在艰苦的环境下，能让租户的生意变得更好一些。

李玉芳：写字楼方面，主要是服务式住宅改建成写字楼那30多万尺，这部分超过一半已经租出去了，那么大概还有10%我们也希望会签约。租金方面，在大环境影响下，增速是慢了下来，我们相信，本身写字楼的质量还不错，所处的位置也不错，我也有信心在中期能够租出去。

吴天海：节流方面我再补充一下，举个例子，我们有一个与学校的合作计划，在这个时期，可能有的企业会觉得需要在各方面要有所收缩，但我们有扩充的计划，我们希望由现在76间参与的中学，在未来几年增长到150间，其实这是一个很大的目标，不止是在金钱上的困难，更是在人手方面的困难，在这样的情况下，节源不是我们最重要、考虑的问题，而是怎么样去帮助客户做好生意，以及加强社会联系，这是首要目标。人流方面，当然会有影响，但主要是受到香港最近社会活动的影响，是外部的问题。

问：公司最近股价有所下跌，有什么办法可以挽救公司股价?最近，人民币的变化有没有影响到内地的生意?

吴天海：我们在内地的生意比较少，我们的全资附属公司在内地的业务几乎为零，不过我们上市附属公司海港企业在内地有少量业务，但所占的比重很小，我们在香港投资物业(酒店)占集团总盈利比重超过98%，所以(人民币变化)对我们的影响很轻微。至于股价方面，股价受很多因素影响，希望投资者对市场的看法、以及对我们公司业务和前景的看法稍微稳定下来后，我们希望股价可以稳定，但这不算是我的预测。

问：公司在不同时期，大部分时候的表现都跑赢了大市，那么在市场都预测经济将出现下行的时期，公司有什么措施来维持跑赢大市的表现?

吴天海：我们自己要做的就是埋头苦干，做好自己的工作，尽量让租户的生意维稳，尽量让租户享受到优质的服务。但公司能不能永远跑赢大市，我不敢说，到时候公司会用实际业绩说话。

问：租户类型方面，公司有没有相关的策略去吸引不同类型的商户入驻?

吴天海：每个商户的情况都不一样，我们不方便去评论。

问：关于海港城，上半年总销售额轻微下跌0.6%，公司预期下半年销售是否会有双位数跌幅?下半年写字楼租金能不能维持正增长或者持平?

李玉芳：写字楼租金方面，我们现在出租率很高，海港城有94%、时代广场有96%、中环有90%。租金压力会有，写字楼下半年预计可能会有单位数下行。商铺方面，整体租金怎么调正不好说，因为每个商场情况不同，不可一概而论，到今天为止，我们的出租率、以及客户对我们的要求，都有一定的数量，我们也希望情况会好转。