香港零售业正面临衰退临界，多家投行下调九龙仓置业(01997)目标价

本文来自微信公众号“本土零售观察”，作者：陈一飞。

8月7日：尽管仍能达到日销逾1亿元，但是海港城商场上半年销售轻微下滑1%，显示香港零售业目前正面临衰退临界。

截止6月30日的上半财年，九龙仓置业投资地产有限公司（01997）（九置）旗下旗舰零售物业销售184.970万港元，相当于每平方呎月租约2,700港元，该商场为九置贡献39.94亿港元收入，同比增长6%，海港城商场收入占当期海港城总收入的65%。该物业现时租金录得4%的增长至每平方呎月租508港元，出租率96%。

九仓称，海港城商场上半年国际名牌在今年首几个月依然殷切，包括有、Tom Ford Beauty 等品牌首次入驻。

香港公司称，另一旗舰物业时代广场商场表现强烈受到零售市道竞争激烈及消费意欲疲弱影响，导致该物业整体收入维持14.31亿港元，营业利润则下跌至12.71亿港元。九置在公告中未提及时代广场商场的销售下跌情况，仅表示商场收入维持10.62亿港元，平均租金维持290港元的稳定状态，出租率达98%。

荷里活广场中期收入下滑2%至2.84亿港元，营业利润同样录得2%的跌幅至2.22亿港元，出租率98%。

集团主席吴天海在业绩会上回应目前香港零售市道时称，目前受中美贸易摩擦、社会事件及人民币转弱等多重因素影响，现时环境是“完美风波”，甚至不排除会差过2008年金融危机，并预计下半年零售业和酒店业务不乐观。

集团副主席李玉芳则称，近月除了超市生意有增长外，各类商户销售均下跌，上半年租金有个位数增长，下半年则需根据市况而定，暂时未见商户有减租要求。

中期业绩公布后，九龙仓置业股价午后大跌逾2%，收盘则伴随恒指低开高走反涨0.33%。

九置称，需求及市况自上半年初以来显著转弱，情况越加严峻，撇除期内投资物业物业重估盈利下跌65%，基础盈利仍有3%的增幅至3%至51.84亿港元或每股收益1.71港元，2018年同期为52.22亿港元，其中投资物业基础盈利增长2%至50.33亿港元，投资物业和酒店合占公司基础盈利99%。

报告期内，九龙仓置业整体收入84.98亿港元，较2018年同期81.54亿港元增长约4%，营业利润增幅约6%，由63.52亿港元正在67.22亿港元。

投资物业期内收入增4%至74.33亿港元，2018年同期为71.23亿港元，投资物业营业利润增幅4%，由63.12亿港元增至65.91亿港元；酒店收入上升9%至9.06亿港元，营业利润则大涨67%至1.39亿港元，主要因中环The Murray 初期业绩持续改善，亏损缩减52%至6,400万港元，然而海港城三间马哥波罗酒店及会所受市场需求疲弱及营业成本上升，拖累营业利润下跌6%；发展物业收入按年减少85%至1,000万港元，上年同期为6,600万港元，同时录得营业亏损1,400万港元，上年同期营业利润4,600万港元；另外，投资及其他收入按年上涨11%至1.49亿港元，营业利润上升18%至7,800万港元。

鉴于目前香港零售市道转弱，除高盛外的主要大行在绩后悉数下调九置目标价。

麦格理下调九置目标价由50.34港元至46.05港元，维持“中性评级”。

里昂下调九置目标价由60港元至48港元，评级由“跑赢大市”降至“跑输大市”，并呼吁投资者在零售前景好转前避开该股。

美银美林下调九置目标价由57港元至53港元，维持“中性评级”。

瑞信下调目标价由54.5港元至49.2港元，维持“中性”评级。

高盛则重申九置“买入”评级，目标价63港元。

在大行唱淡之下，九置股价周三一度重挫4.03%，创拆分来新低报44.00港元。