万科（02202）中期业绩考： 控制好负债 构筑第二条增长曲线

智通财经APP获悉，万科20日晚公布上半年业绩，股东应占溢利118.4亿元(人民币 下同)，同比增长29.8%，每股盈利1.06元。期内实现营业收入1,393.2亿元，同比增长31.5%。21日万科在深圳大梅沙总部举行2019年中期业绩推介会，首席执行官祝九胜、首席运营官张旭、财务负责人王文金，董事会秘书朱旭出席。

图为万科中期业绩发布会

业绩：上半年盈利增长29.8%

上半年，万科实现销售面积2,150.1万平方米，销售金额340.0亿元，同比分别升5.6%和9.6%;所销售的产品中，住宅占比87.8%，商办佔比9.0%，其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型佔比90.6%。

截至6月底，万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%。租赁住宅方面，上半年新开业101个项目，总计2.06万间。截至6月30日，长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。另外，公司管理商业项目总建筑面积超过1,350万平方米。

万科称，截至6月底持有现金1,438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;淨负债率35.04%，持续保持行业低位。

财务： 其他业务收入下降是短期波动

半年报显示，万科房地产业务之外的其他业务营收只有10.5亿，同比下降了11.3%。

对此，财务负责人王文金回应称，万科的其他业务收入指的是公司收的联营公司的品牌支持费、运营支持费，还有代收的费用，并不是指物业收入，租赁收入。这一块具有一定波动性，跟收入做确认的，这是一个短期的小波动，并不把它作为一个有效考量的范围。

万科上半年年报显示，期内公司财务费用32.28亿元，同比增长38.38%，主要系利息支出增加及新租赁准则影响。

对此，王文金回应称，财务费用上升有两个原因：一是上半年的时候把部分短债转化为长债，融资成本稍微上升。二是上半年跟去年同期比较，平均的债总量稍微高一点，这两个因素是比较大的因素。另外今年上半年起用租赁会计政策，把使用权的资产贴现，贴现以后转换成财务费用。

王文金续称，今年上半年万科有息负债从2600亿降到2210亿，下降了350亿，在控制净负债的情况下降低了有息负债总量。

他表示，万科现在在发债、调整各项成债结构方面非常努力，资金成本的水平也是在行业内算是非常低的，公司依然会继续加大现金流的投入，提升资金管理效率，在这一块把它做到非常适当的水平，尽量降低财务费用。

战略：处于第三次创业  控制好负债率

祝九胜认为，目前万科正处于三次创业阶段。他指出，王石35年前第一次创业，20多年前聚焦不动产行业是二次创业，现在是三次创业，不是一个静态的阶段，是处于第三次创业的阶段状态和特征，阶段性的想实现的是构筑第二条增长曲线，根本目的是围绕客户发展，围绕客户需求。

8月18日，中央出台了支持深圳建设社会主义先行示范区的意见，意见中提出建立完善房地产发展制度，在被问及未来万科在这方面会有哪些作为时，祝九胜表示，万科作为在深圳成长起来的企业对这个政策高度关注，这是在整个大湾区协同方面应该起到深圳应该有的作用，城市未来的竞争力可以预期。另外，这里也涉及到从土地市场供应到房地产的变化，万科将努力跟进政策，为深圳进一步的提升竞争力做出本地企业的应有贡献。“作为一个市民，也得积极的参与其中。”

对于“万科怎么看待现在金融政策”的问题，祝九胜称，如果行业过多的金融化、工具化，会对行业的长期健康发展带来很多负面的效应。这次新的市场的变化，对这个行业会有一些影响，但对于资信比较好的企业来说，实际上的影响可能没那么大。不管怎么说，作为企业，万科一贯稳健，会根据货币市场的变化，控制好我们的负债率。

拿地： 集中在长三角、珠三角 今年也会稳

首席运营官、执行副总裁张旭称，拿地的时候，根据收了多少钱回来才去拿地，所以没有固定的拿地计划。拿地集中在长三角、珠三角这些区域。上半年的开工面积略少，但今年的开工计划也是根据去年的拿地来定的。

他还表示，预计今年拿地也会很稳定，这是根据去年和今年的销售额来决定的。

旧改：不方便确定货值 先披露面积

半年报指出，万科旧改的权益面积是300多万平米，而对应的货值并未指出。

对此，祝九胜表示，旧改面积转化为货值不太好算，因为在不同的阶段，估值的方法和原则不太一样，所以先披露面积。财务负责人王文金补充称，货值是未来面向长期的计算，旧改这块不确定性更大，所以不方便确定货值。

祝九胜指出，当一个城市发展到一定阶段的时候，旧改城市更新改造一定是土地供应的主要来源，深圳已经是这种现象，万科也在建立这样能力，在做布局。“我知道很多竞争对手会直接成立规模很大的城市更新改造公司，在前期就有大量的介入。我们的方式是连接各方盟友一起去做。”

而董秘朱旭在介绍万科租赁业务时提及，租赁目前已实现覆盖35个城市，累计开业8.2万间。而在长租的部分项目由于开展难度高于预期，投资回报的表现水平进行了调整。上半年万科在租赁住宅业务新开业101个项目，总计2.06万间。其中，万村项目改造完工的房间数约2.4万间，已交付开业的项目出租率良好。

业务调整：泊寓将成立独立事业部

据朱旭介绍，上半年万科的开发业务分为四个大区域，为南方区域、上海区域、北京区域、中西部区域。非开发业务则包含，物业开发、商业开发、物流、长租公寓、冰雪、海外、教育和其他业务。

值得一提的是，教育被作为单独的业务提及。

据了解，去年下半年，万科确立了BG(事业群)和BU(业务线)两个业务单元，四大区域公司和物业公司成为BG，长租公寓、商业地产、物流仓储、海外业务、滑雪度假则成为BU。原先散落在各区域公司的BU业务，被归拢到一处集中运营。

祝九胜则表示，之前泊寓都是分散的，今年把它成立一个独立的事业部，因为它已经具备了这个条件。“我们主要是从它发展本身和内在的逻辑来成立一个专门的事业部。居者有其屋是一个伟大的计划。”

减员：裁撤600人 是为了适配公司发展

对于媒体问及万科的房地产开发系统减员，祝九胜表示，大部分会把数量标准放在质量标准之前，如果开发系统里面，一年时间总人数只有600人的变化，说明量的变化不是这件事情最本质的要求，我们的人员素质要求能力也发生了变化。

祝九胜续称，靠内部培训和改造让人员迅速地赶上市场和客户的变化，这个显得有点勉强。如果真正对市场敬畏，对客户负责任，我们会通过能力拼图，人才地图，把合适的人配到合适的事情上来，毕竟每个大企业到一定时期总会有阶段性需要解决的问题。

最后，祝九胜表示：“万科做事情得问一下自己的发心，如果只把数量作为目标，不是我们这家公司的工作作风。”

商业开发：继续与印力集团合作

朱旭表示，在商业开发方面还是与印力集团合作。

截至发面，已经开业的面积643万平方米，90%都是大型购物中心，购物中心整体出租率达到97%，三个大型购物中心开业。