业绩会实录︱碧桂园服务(06098)：物管加价不易 全年收费面积或超目标

8月23日，碧桂园服务(06098)在香港召开2019年中期业绩会发布会，总经理李长江在会上对智通财经APP表示，虽然房地产行业出现政策收紧，但我们经过这么多年的发展，已经适应房地产行业的各种变化。

关于最近的收购，李长江表示，港联不动产是一家商业物业公司。在商业物业领域，需要需要一家有品牌、有追求、有量的商业物业公司补充我们的短板。嘉凯城物业是一家优质的物业公司，我们今天经过长期的调研，对嘉凯城物业的发展是有信心的，并且觉得价格和质量相符。

同时，李长江表示，我们项目的全区域覆盖，当市场发生收紧，如房地产行业在三四线新增量保守的时候，那么开发商就更需要优质的物业管理服务去增加用户的购房信心，这对我们来说是有利的。任何时候，物业管理无论是在一二线城市，还是在三四线城市，加价都不容易。

首席财务官黄鹏表示，2019年中期业绩发布后的股价表现，说明了业绩超投资者预期。

公告显示，2019年上半年，碧桂园服务实现收入同比增加74.4%至约35.16亿元人民币(单位下同)。期内毛利同比增加75.3%至约13.78亿元。毛利率同比增加0.2个百分点至约39.2%。股东应占溢利同比增加73.41%至8.17亿元。每股基本盈利30.87分。

公告称，由于该集团主要附属公司的过往年度一次性超额拨备约5830万元在2018年予以拨回，剔除上述所得税回拨因素后，集团净利润同比增加96.1%至约8.26亿元。

此外，剔除2018年因2017年所得税回拨因素后，公司股东应占利润由2018年同期约4.13亿元增加至约8.17亿元，增幅约97.9%。

期内，物业管理服务收入同比增加约65.4%至约25.86亿元，占总收入比约为73.6%(2018年同期约为77.6%)。其中，集团试水“三供一业”领域，该期已逐步接管物业管理项目并产生收入4410万元。

此外，社区增值服务收入同比增加约79.4%至约3.07亿元。占总收入比约为8.7%(2018年同期约为8.5%)。

值得一提的是，非业主增值服务收入同比增加116.1%至约5.96亿元。占总收入比约为16.9%(2018年同期约为13.7%)，涨幅约为3.2个百分点。非业主增值服务成为集团的收入增长的新亮点。

截至2019年6月30日，集团的银行存款及现金总额约51.8亿元(2018年12月31日：约38.74亿元)。集团的经营活动所得现金净额同比增加102.3%至约8.64亿元，该期经营活动所得现金净额是期内净利润的1.05倍(2018年6月30日：0.89倍)。

以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录：

问：今年房地产市场形势比较复杂，政策收紧带来很多挑战，管理层如何看待这种变化?以及对公司的影响?

答：虽然房地产行业出现政策收紧，但我们经过这么多年的发展，已经适应房地产行业的各种变化。

问：收购港联不动产和。嘉凯城物业是出于什么考虑?接下来的收购步伐如何?

答：港联不动产是一家商业物业公司。在商业物业领域，需要需要一家有品牌、有追求、有量的商业物业公司补充我们的短板。嘉凯城物业是一家优质的物业公司，我们今天经过长期的调研，对嘉凯城物业的发展是有信心的，并且觉得价格和质量相符。

对于未来的收并，我们主要以品牌拓展为主，收并购为辅去补充公司品牌拓展的量，对于我们需要的新业态，只要符合要求，会考虑。

问：今年市场对于三四线楼市的看法比较保守，是否影响公司的发展?

答：公司已经完成全域覆盖，当市场发生收紧，如房地产行业在三四线新增量保守的时候，那么开发商就更需要优质的物业管理服务去增加用户的购房信心。这时，优质物业管理公司反而存在机会，而碧桂园服务又是三线、四线、五线甚至六线服务的专家。

问：会不会有加价的可能?

答：任何时候，物业管理服务无论是在一二线城市，还是在三四线城市，加价都不容易。

问：目前，房地产行业融资收紧，公司在资金方面有没有压力?

答：现金流和资金储备还是非常充裕的，目前没有资金压力。

问：目前公司物业管理业务的业态比例如何?未来在非住宅会往哪个方向拓展?

答：目前，住宅占比大概在90%以上，商业大概占比10%左右。

问：公司是会不会扩大商业的比例?

答：目前的比例并不是公司刻意追求的结果，而是自然发展形成的结果。我们高度重视商业服务，包括写字楼、商业综合体等，同时我们也高度重视商业运营。其实从目前物业行业的发展来看，我们既看重商业，但是住宅的意义也不能低估。

千万不要认为，住宅服务毛利就一定低，反而在行业里面，从收并购或者股权合作的角度来看，住宅服务的价格比商业服务还好，只要有人，就有生意可做，也能给投资者提供更高的回报。

问：今年公司的收费管理总面积增长目标是7000万，上半年已经完成一半，下半年是否会提高目标?

答：上半年完成目标一半左右，在年初的时候说今年收费面积的增加会在7000万平米左右，实际上下半年可能在跟业主交流这部分，和过去外拓要变现的这一部分来说，超过7000万平米是可以的。