新股研报 | ESR Cayman(01821)引入基石投资者 集资额最多113亿元

本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。

- ESR Cayman(01821)曾于今年6月招股，但之后宣布搁置上市，四个月后再次来港招股，公司为亚太区物流地产平台，成立源自于16年1月知名机构华平投资集团关联公司易商集团与红木集团的合并，公司大股东是华平投资WP OCIM

- 对比上一次招股，公司今次集资额由最多97.5亿元，上调至集资最多113亿元，并引入加拿大基金OMERS作为基石投资者认购约41.8%发售股份

- 招股日期︰10月22日至25日

- 上市日期︰11月1日

- 联席保荐人︰德意志银行、中信里昂

- 收款行︰渣打银行

- 发售6.54亿股股份(2.8亿股为新股)，约94.7%配售，约5.3%公开发售，另有15%超额配股权及15%发售量调整权

- 每股招股价为16.2元至17.4元(可予下调10%)，集资最多113亿元，上市开支约3,670万美元

- 按每手200股，入场费3,515.07元

- 以上限价17.4元计算，市值约528.4亿元(以18年经调整盈利约1.1亿美元计算，市盈率约61倍)

- 截至19年6月底 ，平均资产净值约24.3亿美元(约189亿港元)

- 公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

- 16至18年收入分别为9,673万美元、1.53亿美元、2.54亿美元，19年首六个月收入为1.55亿美元

- 16至18年毛利分别为9,408万美元、1.49亿美元、2.1亿美元，19年首六个月毛利为1.13亿美元

- 16至18年年度利润分别为1.04亿美元、2亿美元、2.12亿美元，19年首六个月年度利润为8,407万美元

- 16至18年经调整纯利分别为3,621万美元、6,191万美元、1.1亿美元，19年首六个月经调整纯利为939万美元

- 公司是专注亚太区的最大物流地产平台，目前在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度营运，其中来自中国收入占35%；日本则占25%

- 公司持有资产负债表的物流物业组合，并管理诸多基金及投资公司，于亚太区投资处于物业生命周期不同阶段的物流物业。于19年6月底，公司管理30家由第三方出资的私人投资公司，总股本承诺超过63亿美元，亦管理两只于新交所上市的不动产投资信讬基金，总账面估值约为29亿美元。截至19年6月底，我们的资产管理规模约为202亿美元(其中27亿美元来自资产负债表)，包括建筑面积约8.5百万平方米的已竣工物业、建筑面积约440万平方米的在建物业及建筑面积约240万平方米的留作日后发展的待施工土地，建筑面积合共超过1,530万平方米

- 公司主要发展亚太区一线及1.5线城市的物流地产，战略选址定位在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的主要物流枢纽、重要海港、机场、交通枢纽及工业区附近，并相信该等市场会推动亚太区日后发展

- 集资所得其中71.7%用作偿还于2016年11月发行之韩亚票据及赎回于2016年12月发行而未兑换为普通股的C类优先股；约28.3%用于开发资产负债表内物流物业及对管理的基金及投资公司共同投资

公开发售前进行多轮融资︰

- 上市前于14年1月及5月、16年12月、17年11月、18年4月及5月曾进行多轮融资，当时发售价较中间价折让99%至29.1%不等，占发行股本20.6%

基石投资者︰

- 引入OMERS作为基石投资者，按发售价认购约占发售股份41.8%，设六个月禁售期，OMERS于1962年订立，是加拿大最大的界定收益退休金计划之一，截至18年底的资产净值超过970亿加元

上市后主要股东架构︰

- WP OCIM持股24.13%

- 红木实体持股13.34%

- APG-Stichting持股6.95%

- Laurels持股9.28%

- SK持股11.08%

- 京东物流集团持股7.65%

- 其他股东持股6.04%

- 公众持股21.53%

简评︰

- ESR Cayman (01821)亚太区物流地产平台，近年透过不断并购以壮大公司版图，今次上市集资主要是偿还票据及优先股，近年收入增长快速

- 公司股东阵容具有实力，由多间私募基金、京东等知名股东所持有，对比上一次招股，公司今次集资额由最多97.5亿元，上调至集资最多113亿元，并引入加拿大基金OMERS认购约41.8%发售股份，增加投资者信心

- 以上限价17.4元计算，市值约528.4亿元，以18年经调整盈利约1.1亿美元计算，市盈率约61倍，估值不太吸引