新股解读 | 招股上市在即 银城生活服务(01922)为“人”所扰

近两年来，港股掀起了一股物管公司上市潮，在港上市的内资物管企业已达10余家，各大龙头房企几乎均有在列。10月23日，银城系旗下的物业板块银城生活服务抓住了物管上市浪潮的尾巴。

智通财经APP了解到，银城生活服务(01922)现已于今日(10月25日)起招股，于10月30日结束。公司拟全球发售6668万股，香港公开发售占10%，国际发售占90%，另有15%超额配股权。每股1.9-2.28港元，每手2000股，预期11月6日上市。

上市为解“大哥”之困?

作为银城生活服务的老大哥，银城国际(01902)也是于今年年初登陆港股，时隔半年后，银城生活服务(01922)便即将为银城系完成第二次IPO。公司上市后，银城系将在一年内完成两家公司的上市。

随着这两家公司的上市，背后最大的受益者，则是同为两家公司控股股东的黄清平。据智通财经APP了解，黄清平通过SilverHuang和SilverWutong持有银城生活服务54.56%的股份，并担任非执行董事。与此同时，其也通过SilverHuang持有银城国际控股48.72%股份。

对于银城生活服务选择香港上市，银城一位高管也曾表示，一方面，公司旨在外拓市场，提高市场占有率。另一方面，香港资本市场对于物业公司较为看好，选择在香港上市也与此有关。

然而，市场上也有另一种声音认为，银城生活服务此次的赴港IPO，或也与破解银城国际负债之困有关。据了解，2015-2018近四年间，银城国际净资本负债率由15年的141.1%至17年达到翻番，并于2018年年底进一步提升至351%。为“老大哥”解决资本负债之困，或也是公司IPO需要解决的任务之一。

物管服务具备独立性

物管上市公司在上市前作为地产公司原先的板块之一，往往都有着母公司或关联公司向物业管理公司“输血”的行业通病，在港股上市的物管企业中，在管面积来自关联房企超过80%的公司不在少数。

然而，银城生活服务在依赖关联公司“输血”这方面却做到了少有的独立性。在物业管理服务收入中，有60%以上的收入来自于第三方开发商，且这一比重仍保持扩大趋势。截至2019年首四个月，公司来自第三方开发商时候的比重已达到77.4%，约有79.1%的在管面积来自于第三方。

相比之下，公司业务在地域分布上却有着较高的集中度，于2016年来自南京的物业管理服务收入占比达90.9%。不过，这一现象在近年来也出现改善，业务比重也不断向南京以外的其他长三角城市扩展。

利润为人力所困

从公司具体业务规模来看，截至2019年首四个月，公司物业管理服务的在管面积约1960万平米。物业管理服务涵盖中国10个城市，其中大多数城市集中在江苏省，少数集中为长三角地区的其他省份的三个城市。

管理类型方面，公司于2019年4月30日管理物业197项，包括89项住宅物业及108项非住宅物业，服务超过10万户家庭。

目前，银城生活主要有两大业务线，即物业管理服务及生活社区增值服务。就物业管理服务而言，采取两种收益模式，以包干制或酬金制收取物业管理费。其中，主要收入来自物业管理服务。

在银城生活物管收入中，包干制收入占据绝大部分比例，多年来均超99%。据智通财经APP了解，该制度主要具备简便易行，对业主要求较低等特点。包干制往往有利于小型物管公司采用，制度中节省的开支可能成为物业公司的利润。也正因如此，包干制对于企业自律也提出了更高要求。

截至2016年-2018年间，银城生活共分别实现总收入2.27亿、3.06亿、4.68亿元人民币，复合年增长率为43.4%。然而，公司在上述期间内分别实现纯利2319万、1982万及2709万元人民币，复合年增长率仅为8.1%。截至2019年止4个月，公司纯利也出现负增长。

从公司主要财务比率来看，纯利率呈连年下滑趋势。智通财经APP了解到，销售成本较快上涨，为影响公司纯利率水平下滑的主要因素之一。其中，劳工成本为公司销售成本的主要组成部分，占销售成本比重达70%以上。除此之外，销售成本的第二大费用分包成本在近几年内增速较快。总体来看，人力成本成为公司销售成本较快增长的主要因素。

除此之外，截至2019年首四个月，该公司行政开支增速加快也造成了利润水平的下降。其中，行政开支中最主要费用员工成本增速有所加快。此外，差旅开支于当期同比大幅增长了477%。整体而言，人力成本依然为影响公司利润水平下滑的最主要因素。

总体来看，公司对于关联公司依赖较少在物管公司中较为难得，但业务在南京地区的过渡集中或将使公司未来面临较为集中的政策风险。对此，管理层也正在采取进一步改善措施，公司执行董事兼总裁李春玲表示，公司在收购上未来将优先选择位于长三角区域公司，目标将公司打造为长三角区域头部企业。在财务表现方面，人力成本与收入规模之间的平衡则是公司未来需要关注的问题。