新股前瞻|坐拥首都经济圈优质资源，天保集团发展爆发期将至

坐拥首都经济圈优质资源的区域地产龙头天保集团，刚刚通过了港交所聆讯，距离公开资本市场又近了一步。

智通财经APP了解到，1998年就开始在涿州设立建筑承包业务，2001年将业务扩张至房地产开发的天保集团，将于10月29日举办上市新闻发布会，预计11月4日左右完成定价，11月11日左右有望正式进行上市买卖。目前一线卫星城市土地价值凸显，京津冀城镇化进程建设加速将进一步促进房地产发展，行业数据端也在持续验证地产四季度回归的逻辑，此刻天保集团，正在迎来自己发展的爆发期。

多驱动助推京津冀发展提速

作为国家战略级规划，京津冀区域潜力无限。智通财经APP了解到，京津冀区域包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家庄、邯郸、秦皇岛、张家口、承德、沧州、邢台、衡水等11个地级市，是中国北方经济规模最大、最具活力的地区，区域面积21.71万平方公里，占全国面积的2.26%；2018年人口1.13亿人，占全国人口8.1%；经济总量达8.51万亿元，占全国GDP的9.45%。

2014年，国家正式将京津冀协同发展上升为国家战略，作为与长三角一体化、粤港澳大湾区并列的国家战略，《京津冀区域协同发展规划纲要》表示，京津冀区域定位是“以首都为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎、生态修复环境改善示范区”。

目前的京津冀，正处在建设提速的过程当中。智通财经APP了解到，其实京津冀在区域发展进度和均衡性上与长三角、珠三角存在较为明显的差异。截至2018年，长三角和粤港澳城镇化率分别达到了72.1%和72.7%，而京津冀城镇化率仅65.9%，相当长三角2010-2011年和粤港澳2007年的水平，预计2023年将达到69.1%。其中，主要拖累均值的河北省城镇化率为56.4%，甚至低于全国平均的59.6%，预计2023年要达到61%。目前来看，北京和天津对周边区域经济的辐射效应明显弱于上海、深圳等城市，后续潜在建设空间要大很多。

由于2016-2018年由于“去杠杆”和“环保高压”的约束，京津冀需求释放不及预期，不过在近期政策回暖支持下，京津冀建设资金环境逐步改善。2019年6月10日，中办、国办发布《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》，允许将专项债作为部分重大项目资本金，并进行市场化融资，随着政策支撑力度的逐步加强，京津冀建设的资金环境得到显着改善。

与此同时，早在2017年4月就官宣的，京津冀地区协同发展主要步骤之一的千年大计——雄安新区，目前开发预期正逐步扩张，由之前面积覆盖逾100平方公里至中期覆盖逾200平方公里，长期覆盖有望达到2000平方公里，有望长期为该地区房地产开发及建筑板块引入投资。再加上北京及张家口携手举办2022年北京冬奥会，不仅奥运会场馆的建设及翻新需求预期，会刺激张家口房地产开发及建筑业的发展；河北省与北京之间交通等基础设施也将得到改善。

众多利好扎堆的京津冀地区，未来增长具备十分强的确定性，这对于扎根在此二十多年的区域龙头天保集团来说，可谓是历史性的机遇。

区域龙头天保坐拥优质土储

深耕京津冀的天保集团，已经拥有众多优质项目经验。智通财经APP了解到，截止目前，公司已经并完成了超550个建设及房地产开发项目，早期开发的天马景苑占地面积近4.6万平方米，总建筑面积约为20万平方米；还有诸如田合鹏华、天保新城及张北县福馨苑等棚户区改造项目。公司是涿州市第一家特级资质建筑企业、壹级开发资质房地产开发商，荣获中国建设工程鲁班奖、建筑公司国家优质工程奖以及省级绿色施工示范工程等荣誉，名副其实的区域性龙头房企。

丰富的优质土储，奠定了公司快速发展的基石。智通财经APP了解到，截至2019年8月31日，公司拥有18项住宅物业、1项投资物业及1间酒店，全部由公司拥有及开发。其中7个项目位于涿州，13个项目位于张家口。截至2019年8月31日，公司土地储备总建筑面积为199万平方米，其中未出售可销售总建筑面积为4.2万平方米，持作物业投资可出租建筑面积为4.4万平方米的已竣工物业，96.2万平方米总规划建面的在建物业以及94.2万总规划建面平方米的持作未来开发物业，这些土地储备主要位于涿州、张家口等潜力较大的京津冀地区。公司目前土储成本也并不高，2016-2018年及2018、2019年4月30日，土地成本分别占公司房地产开发业务销售成本的20.8%、34.8%、19.6%、20.1%及22.6%，基本稳定在20%左右。

而在盈利方面，公司2016-2018年总营收分别录得8亿元人民币（单位下同）、12亿元以及16亿元，年复合年增长率高达41.5%；2016-2018年净利润分别录得3718万元、5934万元以及1.08亿元，年复合增长率高达70.5%。虽然2019年度前四月因公司开发周期影响，导致地产业务营收有所减少，再加上因上市开支突然增加的行政费用、合同资产减值及投资物业公平值增长放缓等非经营性因素，公司目前业绩出现暂时性的下滑。但根据目前公司正在开发的物业及未来可售项目潜力来看，公司后续业绩增长并不需要过多担心。

而且公司在招股说明书明确表示，将上市募资款项用途的50%，将继续在京津冀地区城市中寻求并收购地块，增加优质土地储备，进一步扩展公司房地产开发业务至文化旅游地产及医疗地产，也能一定程度能反应出目前京津冀土储的价值。

更何况，眼下正是地产板块估值回归的节点。

预期改善带动板块估值回归

继续9月销售超出预期带动内房股一波强势回升后，地产各领域政策及数据均显示一定好转迹象。智通财经APP了解到，十月份以来，一些城市出现了政策的边际放松，特别是楼市限购政策宽松的预期逐步升温。10月18日统计局发布行业数据， 1-9月份全国房地产开发投资9.8万亿，同比增长10.5%，增速与1-8月份持平，好于市场之前一致认为下滑的预期。9月新开工、竣工和施工数据虽然变化不大，但是销售、土地购置和到位资金情况明显好转，其中9月份房企土地购置面积同比增长超过10%，增速大幅改善，全年首次同比回正，直接带动1-9月的土地购置降幅收窄5个百分点。9月单月销售面积同比增长4.6%，继续拉动累计销售面积回正。

同时，1-9月份房企到位资金13.06万亿，同比增长7.1%，增速比1-8月份提升0.5个百分点，其中定金和预收款增速从8月的8.3%提升到9.0%，个人按揭贷款增速从8月的11.8%提升到13.6%，意味着当前紧融资并没有过多改变购房者的购房预期，对按揭贷款的审核也没有明显的抑制。

此背景下，地产行业四季度销售额有望继续表现超预期，届时板块估值将会得到提振。此时正遇发展良机的天保集团，不仅业绩增长有所保障，估值提升也将同步提升，因此公司具备长期追踪关注的价值。