中信证券：物业管理明年将迎来并购大年，海外龙头中国业务具备整合价值

2020年，我们预计行业将迎来并购高潮。

我们认为，并购相比全委拓展而言，的确风险更高。但大多数公司账面资金充裕，有迅速做大规模的想法，并购意愿强烈。一二级市场估值较高，被并购方有动力出让资产。因此，我们判断2020年将是物业管理公司并购整合的大年。

高质量并购机会稀缺，建议聚焦品牌而非规模。

我们认为，最具并购价值的标的，是能够丰富或强化物管公司品牌产品线，提升企业运营的标的。在住宅领域，无论是全国性品质龙头还是区域性小而美的公司，愿意出让的都很少。在非住宅领域，我们认为颇有一些专门细分赛道的并购机会，以及海外品牌龙头（五大行）在中国区业务的合作（甚至并购）机会。

五大行的中国区业务长期处于防御姿态。

五大行的核心区域，即北美区域，业务开展面临阶段性困难。我们认为，全球巨头在短期很难在大中华区进行大量投入，甚至可能有想法收缩战线。而且，尽管五大行进入中国很早，但本土物管龙头近几年进步巨大，国际品牌和本地品牌之间的差距越来越小（住宅领域则本土品牌已经彻底占据统治地位）。若不寻求本土化破局手段，未来压力可能增大。

五大行给中国物业管理公司的三大潜在助力。

非住宅领域，中国和海外物业形态一致，空间服务诉求一致，五大行可借鉴的经验十分丰富。即使在今天，五大行仍象征着商写高端物管品牌，坐拥不少核心城市优质存量在管面积。更重要的是，五大行不是纯粹的物管公司，其业务涵盖商写物业全生命周期服务。我们相信，中国企业即便不并购，最终能发展出增值服务体系，占据更高的市场份额，但并购高端非住宅物业品牌，的确是完善品牌和服务生态的捷径。此外，五大行的总部在科技应用方面的经验，也值得国内公司借鉴。

风险提示：

物业管理行业并购对价水涨船高的风险。

成功并购的决定因素不止出价，品牌公司仍占据强大优势。

无论是五大行这样的国际龙头，还是境内细分赛道或单一区域领先的品质物管公司，其在选择合作方（甚至是未来股东）时，考虑的不会只是单一价格因素，更会考虑交易对手的股东背景、品牌实力和长期发展愿景。和重资产行业不同，物业管理公司如果试图快速外延式并购，本身更需要练好内功。我们注意到，万科物业入股了戴德梁行——我们相信这也和万科物业本身的品牌影响力密不可分。我们继续看好板块的前景，继续推荐中航善达，绿城服务，中海物业和永升生活服务。